解除租赁合同何时生效？

　　解除租赁合同何时生效?

　　法律规定，因不可抗力致使不能实现合同目的;在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;法律规定的其他情形。

　　上述情形之一的，当事人可以解除合同。

　　[案情]

　　2009年8月1日，原告龚某与被告冯某签订了一份房屋租赁协议，约定被告将房屋门面房1间、楼上2间租赁给原告从事餐饮业，租期5年，年租金20000元。协议签订时，原告支付被告保证金3000元，协议到期后退还。后被告收到原告押金3000元及房租20000元。

　　2010年9月10日，原告所使用的厨房，因系违章建筑被城市管理局强制拆除。

　　2010年10月23日，原告搬出了所租赁的经营场所，并向被告交付了房屋钥匙。

　　之后，被告将该房出租给了他人。原告诉称，要求被告返还租金和押金。双方为协议履行的解除时间产生争执。

　　[评析]

　　本案的争议焦点是协议履行的解除时间，原告认为是至2010年9月10日厨房被拆除之日，被告认为是至2010年10月23日原告交付钥匙之日。

　　法律规定，因不可抗力致使不能实现合同目的;在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;法律规定的其他情形。有上述情形之一的，当事人可以解除合同。原告与被告签订了房屋租赁协议，该协议书是双方当事人真实意思的表示，不违反法律的禁止性规定，应属合法有效。

　　本案所涉厨房并不包括在双方所签订的租赁协议书中，协议也未约定解除条件。从本案来看，双方解除协议的时间应是原告向被告交付钥匙行为发生的时间，即当事人原告一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，故被告的观点法院予以支持。

　　根据原告实际租赁的时间及参照双方约定的年租金的标准，被告应于原告向被告交付钥匙行为发生的时间，来返还原告租金及保证金。

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