房屋租赁合同必须登记备案才能生效吗？

　　房屋租赁合同必须登记备案才能生效吗?

　　长期以来，无论是司法界还是普通民众都对房屋租赁合同登记备案是否影响合同效力争论不休。最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题司法解释统一了认识。

　　明确规定，当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。同时又尊重当事人的意愿，当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的，从其约定。但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。

　　房屋租赁合同办理登记备案后，具有下列对抗第三人效力：

　　①在租赁期间出租人出售该房屋的，承租人在同等条件下有优先购买权;

　　②租赁期届满出租人需将该房屋再出租的，承租人在同等条件下有优先承租权;

　　③房屋租赁期间，出租人将该房屋出售给第三人，第三人应继续履行原租赁合同;

　　④房屋租赁期间，出租人将已出租的房屋设定抵押，该抵押物被依法处分给第三人的，第三人应继续履 行原租赁合同。

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