群租房租赁合同是否有效

　　【基本案情】

　　2013年8月19日，张某与某房屋中介公司签订租赁合同，约定张某租赁中介公司所有的一套房屋中的一间，租金每月1500元，租期一年。合同签订当日，张某支付租金及押金后，入住该房屋。合同履行期间，中介公司又将该套房屋的其他房间打隔断后出租给多人。次年4月，相关行政管理部门在租赁房屋所在小区张贴告知书，对打隔断等群租行为进行整顿治理，要求上述房屋的承租人尽快搬离。此后，相关部门联合执法清理群租房，张某主动搬离了租赁房屋，此时距1年租赁期满还差2个月。后张某向法院提起诉讼请求：1、确认双方租赁合同无效；2、中介公司返还已支付的房屋租金及押金。

　　【法院审理】

　　法院审理认为，张某与中介公司签订的租赁合同合法有效。因中介公司将房屋群租，违反了相关管理规定，在清理群租房过程中，法院确认双方的合同于张某2014年5月19日搬离房屋之日起解除，并判决中介公司返还张某已支付的剩余租金及押金。

　　【法官说法】

　　2013年7月18日，北京市住房和城乡建设委员会等部门联合发布《关于公布本市出租房屋人均居住面积标准等有关问题的通知》，明确禁止将房屋改造后分割出租。实践中，当事人常以房屋为群租房为由起诉要求确认租赁合同无效。而《关于公布本市出租房屋人均居住面积标准等有关问题的通知》仅为地方性规定，违反上述规定并不影响租赁合同的效力，故当事人一方以房屋属于群租房为由要求确认房屋租赁合同无效的，法院不予支持。但同时也应明确，法院对租赁合同效力的认定不影响行政主管机关对违反行政管理规定的违法行为予以处理。