房屋共有性质怎么认定

　　一、房屋共有性质怎么认定

　　根据《物权法》的规定，按份共有人对共有物权没有约定份额或约定不明确的，应当严格按照出资比例进行分割，不能确定出资额的则视为等额出资。而共同共有人对共有物权的分割应以等分为原则，并考虑共有人对共有财产的贡献等其他因素。可见，共有性质不同，分割方法迥异，法院在对共有物进行分割前应先对共有关系的性质进行认定。

　　《物权法》生效前形成的共有关系，其共有性质不明时应适用《民通意见》第八十八条规定推定为共同共有，《物权法》生效后形成的共有关系，其共有性质不明时，应适用《物权法》第一百零三条的规定推定为按份共有，除共有人具有家庭关系等除外。换言之，共有性质的推定应适用共有关系形成时的法律。

　　二、房屋按产权性质分类

　　1、国有房产。即归国家所有的房产。具体又分三个细类：直管产、自管产、军产。直管产又分中央级公产、市级公产、区（县）级公产和拨用产。

　　2、集体所有房产。指城市集体所有制单位投资建造、购买的房产。

　　3、私有房产。包括中国公民、港澳台同胞、海外侨胞、在华外国侨民、外国人投资建造或购买的房产以及中国公民投资的私营企业投资建造、购买的房产。

　　4、联营企业房产。指不同所有制性质的单位之间共同组成新的法人型经济实体所投资建造、购买的房产。

　　5、股份制企业房产。指股份制企业投资建造、购买的房产。

　　6、港、澳、台胞房产。具体又分为合资产、合作产和独资产。

　　三、产权登记与真正权属不一致该怎么处理

　　不动产权属证书作为权利的外在表现形式，只具有推定的证据效力，对外仅产生以公示的方式表彰和说明房产权属的特定作用。如果权利关系人提供足够证据证实不动产登记的权利状况与实际状况不相符时，应依法确认不动产物权的真正归属。

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