聚焦昆明城中村改造

　　投资篇：变量 商圈价值或成倍增长 提升昆明区域性投资优势

　　“如果通过城中村的改造，能把昆明的魂找到，从一个区域性的城市，放大到全中国甚至东南亚的一个稀缺性城市、共享性城市，在这个放大的定位和大的把握上，借助这次城中村改造的契机，进行彻底改造升级。在新的增量的基础上，再打造一个无愧于昆明作为世界级休闲目的地和旅游城市这样一个美名，那么，可以说，这次昆明城中村改造的战略意义非同一般，成功以后价值无限。”这是中国著名战略咨询专家、策划大师王志纲对昆明改造城中村影响的评价。

　　城中村改造将提升周边区域的投资价值 记者 江洋 摄

　　大型的商业中心里不仅有超市、酒店、餐厅、写字楼，还有漂亮的住宅楼……未来的城中村会是啥样，让很多人憧憬。“规划时，多数城中村都会考虑住宅和商业相配套。”由此，城中村改造不仅对本身的居住环境、物业价值有较大的提升，对区域优势的提升也将具有影响。不少业内人士也认为，城中村改造对区域价值提升、激发城中村及周边的投资者也是必然。然而，城中村改造吸引的还不仅仅是投资购房者，也为开发企业提供了投资机遇。

　　契机难得

　　众企业迎来投资机遇

　　据田野咨询机构统计数据显示，到目前为止，已有众多本地企业及外地企业投入或准备投入到昆明市建成区内的200多个城中村片区改造中来。

　　“我们之所以选择到昆明来投资改造城中村，是经过前期多方考察的，昆明大规模的城中村改造确实蕴含着巨大的商机，这对房地产企业来说是个很好的机遇。”一位不愿意透露姓名的重庆来昆投资城中村改造的开发商告诉记者。据他介绍，在去年3月，他们就与昆明市官渡区政府签订了官渡区街道办事处后所社区的1至5组2495亩城中村改造投资意向协议。在他看来，昆明城中村改造最吸引他们的地方就是较好的政策和软环境。对于其他开发企业而言，336个城中村改造给他们创造了很好的机遇。

　　昆明诺仕达企业(集团)有限公司办公室主任徐江涛举例说，城中村改造对于企业来说是一次难得的投资契机。“根据规划，南亚风情片区要做商业地产，从区域的成熟度和南市区的迫切需求来说，该片区的改造就显得十分重要，有这样的机遇，企业当然要迎上去。”他说。

　　事实上，城中村改造之前，昆明二环内的土地稀缺资源已经很难再现，可大规模的城中村改造又使得许多稀缺土地资源供应向市场，这对开发商来说，吸引力不言而喻。

　　市民关注

　　区位优势增加选择性

　　市民王先生在接受采访时这样告诉记者：“城中村的楼盘位置都不错，加上还有很好的商业配套，无论是自住还是投资都是首选，如果价格合适当然会考虑购买。”尽管城中村项目目前还没有正式推出市场，但不少购房者都表示很看好城中村项目。田野分析人士也认为，目前二环内新增房源基本已经很少，可对二环内住房购房者的需求是很大的。在新增房源较少的情况下，想购买二环内住房的购房者只有选择二手房。但城中村项目推出后，将为购房者提供更多的置业选择。

　　徐江涛也认为，对于置业者来说，丰富的产品、优越的区位都给购房者提供了更多的选择，投资产品形态也越来越多。以往购房者买房都看户型、位置等。而城中村改造项目为购房者提供的还有整体环境、配套商业、后期运营等等，因此投资价值也会成为购房者考虑的一个重要因素。“我想将来城中村改造会向品牌化的趋势和方向发展。”

　　商住一体

　　提升改造片区投资价值

　　根据规划，目前启动的多个城中村主要以住宅和商业为主，例如官渡区南窑村片区城中村改造项目——南窑新天地，这一片区将建设成为集商业购物、商务办公、文化休闲娱乐及居住为一体，以商贸业、现代服务业、金融、酒店、特色餐饮等为主导的城市综合体;而南亚风情广场根据规划，也将建成购物、休闲、娱乐、旅游、餐饮、商务办公和综合服务、住宅等多功能于一体，实现一站式购物、一站式休闲、一站式娱乐，代表现代城市最高商业水准的国际化大型商业商务中心。商业中心、CBD等概念也在城中村规划中成为主角。

　　“城中村改造所在的地段都是黄金地段，对周边项目品质的影响及提升片区附加值都具有很大意义。”俊发地产CEO赵彬说道。对于城中村改造对周边项目价值的提升，他感触颇深。他告诉记者，在凤凰新村周边，此前已经有世纪俊园、星雅俊园、时光俊园、俊发中心，而凤凰新村属于棚户区，未改造之前环境、卫生等条件都很差，因此，凤凰新村的改造对周边物业价值的提升就起到了至关重要的作用。“凤凰新村改造后，几个俊园就连成一片，整个片区就都活起来了。”赵彬笑着说。

　　长期向好

　　周边物业价值看涨

　　“城中村改造对周边物业肯定是会带来影响的。”荣城地产副总经理毕永国说道。但由于目前城中村改造还没有成型的物业，因此，影响还没有明显地显现出来。毕永国也认为，房地产的投资除了区位、发展前景外，还受大环境的影响，目前虽然市场有所回暖，但今年的投资回报已不像2007年，加之投资者追求短期就有回报，因此，在投资谨慎的情况下，城中村及周边物业能否吸引大量投资者现在还不好说。“城中村项目对购房者还是一个期望的概念，但从长期来看，投资前景应是看好的。”

　　形势不明

　　部分开发商信心不足

　　尽管城中村改造为房地产开发企业提供了机遇，但由于受金融危机、国家宏观和产业政策调整的影响，目前，开发商投资城中村改造仍然存在信心不足，实际参与企业少，项目落实存在一定困难等问题。另外，因为城中村改造规划要求公共空间、绿地面积比例大，投资商需要承担大量基础设施、公共配套设施建设，从而也挤占了投资商的利润。“开发商缺钱的现实还是存在，可城中村改造又需要大量的资金投入，因此，不少开发商想投资，可到后期却又不得不退出。另外，目前市场状况仍不明朗，有多少利润也是每个企业首先要考虑的。因此，开发商对投资的预期也受到了影响。”一位不愿透露姓名的人士说道。

　　徐江涛也认为，城中村改造尽管为企业提供了好的投资机会，但由于多数项目都是综合性的，除了资金、实力外，对开发企业后期的营运、管理能力都提出了更高的要求。[page]

　　在市场不景气、投资信心不足的情况下，去年11月，昆明市出台了《关于贯彻《<云南省人民政府关于促进云南省房地产市场健康稳定发展的意见>的实施意见》，12月又出台了《昆明市城中村改造优惠政策》。这些政策对城中村改造也起到了极大的促进作用。优惠政策涉及市级行政事业性收费和地方性税收两个方面，以免、减、缓3种方式，根据不同的情况予以不同额度的优惠。同时，对城中村改造项目的土地出让金净收益部分由县区支配，专项用于对城中村改造项目的市政和公建配套设施建设补助。通过这一系列优惠政策降低城中村改造项目成本，减轻参与企业资金压力。