拆迁安置补偿合同签订注意事项
一、拆迁安置补偿合同签订注意事项
(一)主体不符不签
1、拆迁指挥部与被拆迁人签订拆迁补偿安置协议
在某些政府为主导的建设项目中，拆迁方为了推动拆迁进度和便于对拆迁事务进行管理，常设立一个临时机构即拆迁指挥部，在这里工作的人员均是专门针对这个建设项目从相关机构抽调来的，拆迁工作完成了便撤回到本单位。拆迁指挥部无法人资格，不能独立承担责任，不能成为合法的拆迁人，因此与拆迁指挥部签订拆迁补偿安置协议后就为以后回迁安置带来潜在的风险。被拆迁人要认清究竟谁是拆迁人，最简单的办法就是核对与你签订拆迁协议的是否为拆迁许可证上的拆迁人或建设单位。如果两者不一致，就不能与其签订拆迁安置补偿协议。
2、没有拆迁许可证或虽有许可证而无房地产开发资质的公司与被拆迁人签订拆迁补偿协议
有些商业开发项目中直接与被拆迁人接触的不是拆迁许可证上的拆迁人，但其以拆迁人的名义与被拆迁人签订拆迁补偿协议，出现这种情况有两种可能：一是他是受真正的拆迁人授权委托和被拆迁签订拆迁协议，被拆迁人一定要看到授权委托书并将授权委托书作为合同附件，否则视其没有拆迁许可证;二是真正的拆迁人将项目转让与他，并由他来实施拆迁，被拆迁人一定要看到该转让合同并要到拆迁管理部门进行确认，在没有得到有效确认的情况下视为其未取得拆迁许可证。
3、拆迁公司以自己的名义与被拆迁人签订拆迁安置补偿协议
这类主体在法律上的定位是拆迁单位，受拆迁人委托参与被拆迁人的谈判，当该项目拆迁工作完成后便到转移到另一个建设项目，其无论如何也不能成为拆迁人，当其以自己的名义与被拆迁人签订拆迁安置补偿协议时，被拆迁人可要多长几个心眼。拆迁公司与拆迁人均有委托合同，合同中可有些条款对拆迁公司是硬性的，如不能出现被拆迁人诉讼、复议、上访等事件，拆迁公司为了不出现此类事故便随意答应被拆迁人的条件，结果当条件不能实现时，被拆迁人去找拆迁人理论，拆迁人对此多是不认的，即使被拆迁人进行诉讼，但由于拆迁公司并不是合法的拆迁当事人，法官也没有办法判决拆迁人履行合同或赔偿被拆迁人的损失。
(二)内容不确定慎签
这类问题主要集中在以下几个方面：一是房屋回迁时间不定。二是异地安置房屋交付时间和安置地点不明。三是违约责任没约定。曾有某重大项目的拆迁安置补偿合同纠纷案件，被拆迁人为了支持项目建设，服从“先拆迁腾地，后解决纠纷”的安排，在一个月内便全部签订了协议将房屋拆除。但是拆迁补偿协议只约定了十八个月后安置，届时双方签订安置房屋买卖合同，但安置房屋交付时间和安置地点并没有确定，没有约定违约责任。当十二个月过去了，被拆迁人仍不知道拆迁人是否在建设安置房屋，更不知道安置房屋建在什么地方，何时才能住进安置房屋，也不知道安置房屋的面积、设计等有关房屋的各种信息，当他们要求拆迁人说明情况时，拆迁人让找政府，政府又不能做出明确答复，这样踢皮球一样让被拆迁人找来找去，被拆迁人忍无可忍起诉到法院要求撤销该拆迁安置补偿协议。这就是拆迁人在拆迁安置补偿协议中没有将安置房屋的具体内容明确造成的诉累，由于合同中没有约定有关安置的内容，法官判案也增加了难度，给被拆迁人带来了无尽的烦忧。
二、拆迁安置纠纷解决程序
1、拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人不能达成补偿安置协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决。裁决应当在收到申请之日起30日内作出。当事人对裁决不服，可以自裁决书送达之日起3个月内向人民法院起诉。《城市房屋拆迁管理条例》第16条的规定。
①先裁后诉。行政裁决是解决纠纷的前置手段和必经程序。拆迁当事人发生纠纷，应先由房屋拆迁行政主管部门裁决，对行政裁决不服的才能请求司法救济。
②裁决的结果是强制执行的依据。在裁决规定的期限内被拆迁人无正当理由拒绝搬迁的，无论是否提起诉讼，县级以上人民政府可责令强制拆迁，或由房屋管理部门申请人民法院强制拆迁。
③裁决的强制执行力不排除当事人的诉权。当事人对于房屋拆迁补偿安置的行政裁决不服的，可以向人民法院提起诉讼，有的按民事，有的按行政案件受理。
2、拆迁中行政裁决的先行拆迁效力
《城市房屋拆迁管理条例》第17条规定，被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的期限内未搬迁，由房屋所在地的市、县人民政府责成有关部门强制拆迁，或申请人民法院强制拆迁。
先行拆迁必须符合下列条件：
①当事人之间的权利义务关系明确，不先行拆迁将严重影响拆迁人的生产经营的。
②被拆迁人或房屋承租人有搬迁或过渡的条件，提出申请的拆迁人已给予被拆迁人货币补偿或提供安置房或过渡期周转房，被拆迁人有房不搬，有屋可住的。
③申请人必须提供担保。《民事诉讼法》第98条规定拆迁人在提出先予执行申请时，必须提供担保。申请人没有提供或拒绝提供担保的，人民法院应驳回申请。担保的方式可以是房屋也可以是资金，必须提供与申请被强制拆除的房屋价值相当的担保。
三、拆迁安置补偿协议的适用法律
拆迁补偿安置协议是拆迁人与被拆迁人、房屋承租人为明确房屋拆迁补偿安置中的权利义务关系而订立的协议，是约定拆迁当事人之间民事权利义务的合同，它适用《民法通则》和《合同法》。
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