(三)非住宅区的配套设施
这一类地下车库只要审批程序合法,当属开发商自由支配,即可以转让,也可以出租,也没有销售或承租对象的限制。至于是否能拥有所有权,还有待于国家法律予以明确。目前杭州出台了相应的政策,对此类地下车库准备颁发土地使用权证。我们相信在不远的将来,地下车库将拥有独立的所有权证,届时,作为一项重要的不动产将可以抵押、转让,其所有权权能将能全部得到实现。[page]
(四)利用人防工程进行改造成的下车库
1996年10月29日颁布的《中华人民共和国人民防空法》(自1997年1月1日起施行)是我国政府最早对地下空间进行的立法,同时这部法律也是对地下空间利用的最高阶位的法律。该法律规定了地下人防工程可以军民两用,即在和平时期可以利用人防工程为经济建设和人民生活服务,战争状态下归国家统一使用。同时规定了“谁投资、谁使用、谁收益”原则。由于国家对其使用权有明确规定,因此,在和平时期,投资者享有包括转让使用权、租赁等方式的使用权、收益权和一定程度上的处分权,同时承担维修保养的法定义务。
如果投资者将人防工程改建为地下车库,那么首先必须要获得有关行政部门的审核同意,在保证不降低人民防空工程防护能力情况下,才能根据国家对地下车库相关技术规范进行修改直至符合地下车库使用要求后方可作为地下车库使用。
四、如何判断地下车库的归属
综上所述,我们认为判定小区内地下车库是否应无偿交付给业主使用,应满足以下条件之一:
1)开发商在计算共摊面积时把地下车库的建筑面积计算在内;
2)开发商在出售单元房屋时承诺无偿提供地下车库;
3)开发商把建造地下车库的成本核算在住宅开发成本之内;
4)根据国家法律或当地政府规定应无偿交付给业主使用的。
五、地下空间立法的缺位
人类对土地的利用取决于生产力的发展水平,特别是建筑技术的发达程度。在工业革命之前,基于人们对建筑科技的局限性,对土地利用仅限于土地的平面利用,无法对地上、地下空间加以利用,法律自然没有规范和调整的必要。时至今日,城市化导致城市生活环境过密和土地过度利用,城市土地资源的稀缺与此间建筑技术的进步,使人类对于土地的利用广泛扩及至空中和地下,如兴建高架铁路、地铁、空中走廊、地下街、地下仓库、地下停车场、上下水道及排水沟等等。人们对土地利用已经朝着立体化发展,地下空间权也已经形成,法律滞后和缺位的问题已经开始凸现。
从理论上看,地下建筑物和土地使用权是可以相互分离的。在城市房地产开发中,开发商获得土地使用权,只是获得了修建地表以上一定空间内的建筑物权利,并没有涉及到地下空间的利用权,该部分空间利用权依然属于政府,如加以利用,必须经过规划部门等有关部门的审批。地上建筑物与土地使用权不能相分割使用原则,并不适用地下建筑物与土地使用权的关系。更何况,地上建筑物与土地使用权不能相分割使用原则,根据法律规定,只要获得相关部门的行政许可,仍然是可以分割使用的。
但是,从现行房地产法律法规看,确认地下建筑物所有权归属问题却缺乏法律依据。我国《城市房地产管理法》和《城市房屋权属登记管理办法(修订)》只是对土地上的房屋权属登记作了规定,并没有涉及地下房屋的权属登记。《城市房地产管理法》第二条:“本法所称房屋,是指土地上的房屋等建筑物及构筑物”。这里的“土地上”当指地表之上。房地产所有权证是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。要获得权利证书,必须要到房管局登记, 如果没有进行权属登记,自然无法获得法律承认的所有权。
根据《中华人民共和国立法法》第八条规定,民事基本制度只能由法律规定,规章和地方法规无权对此立法。从民法精神看,确认一个新的物的所有权当属民事基本制度。对此,加快立法研究,尽早出台地下空间立法已经迫在眉睫。
六、当前国内对地下空间的立法研究
无可否认,空间权是一种现实的权利。它就是人们对土地地表上下一定范围内的空间支配权,包括空间所有权和空间利用权。空间所有权为土地所有权所包容,空间权利用必须附属于地表,是土地所有权的题中应有之权,当它为土地所有人享有时,它与土地所有权自然融为一体,没有予以分割的必要。在我国,因为城市土地所有权归属国家,故除国家外任何人都不可能获得空间所有权;当空间利用为土地所有人之外的人享有时,则不能以“空间所有权”称之,而只能得以“空间利用权”称之。
从用益物权立法角度看,空间权本质上即是一种用益物权,是土地所有权的一种派生的用益物权。但是,它到底是属于一项单独用益物权,还是属于传统用益物权的某种形式,我国学者之间存在着较大争议,并形成了“否定说”和“肯定说”两种见解。
以梁慧星教授为首的中国物权法研究课题组对此持“否定说”。在《中国物权法草案建议稿》中,没有对空间权作出专章规定,而是将其分解成空间基地使用权、空间农地使用权和空间邻地利用权三种,分别归入基地使用权、农地使用权和邻地利用权三章当中予以规定。
以王利明教授为首的中国物权法研究课题组对此持“肯定说”。在《中国物权法草案建议稿》中,将“空间利用权”单独列为一节,作为用益物权一章中的一个单独的种类,予以专门和系统的规定。
从大陆法系国家及台湾地区学说、判例及立法例情况看,认为空间权中的主要类型-空间地上权就是地上权的一种形式。德国、日本等国民法典,均规定有“空间地上权”条款,并将其直接规定在“地上权”一章中。