东莞房地产开发的流程

　　房地产开发一般指房地产开发企业(即开发商)，以赢利为目的投资开发房地产项目，从立项、规划、土地出让或转让、拆迁、建设、到销售等一系列经营行为。我国《城市房地产管理法》第2条对房地产开发下的定义是\"指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础建设，房屋建设的行为\"。房地产开发项目有住宅、别墅、商铺、写字楼等等、现市场上提到的所谓\"商住两用\"的物业其实是指开发商以住宅为目的进行立项，但在设计以及建设阶段将其建设成为可作为写字楼出售的一种类型的物业。房地产开发主要包括以下几个程序：

　　1、 前期的准备

　　前期准备工作主要包括由计委对房地产项目进行立项审批，规委对项目进行规划审批，进行设计施工，土地出让或转让等。此阶段的主要工作是取得项目开工建设的一系列许可证和取得项目建设用地的国有土地使用权。我们所说的\"五证\"中的《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》都是在这个阶段取得的。而《国有土地使用权证》由于开发商支付土地出让金的时间不同，取得的时间也不尽相同。在房地产开发中，土地的取得是最重要的。现阶段，土地的取得有两种方式：划拨和出让。划拨是指国家将土地无偿划拨给使用人使用，划拨出让的土地由于未向国家交纳土地出让金，不允许作开发利用。一般都是划拨给国家机关、学校等单位使用。出让是指与国家签订土地出让合同，交纳土地出让金获得国有土地使用权的方式。目前的房地产开发除经济适用房外，都属于这种方式。同样，如果要在划拨土地上进行开发，也要交纳土地出让金，将划拨土地转为出让土地。出让的土地由于其用途不同，土地的使用期限也不相同。主要分为：居住用地70年，工业用地50年，商业用地40年等。

　　2、 建筑施工阶段

　　建筑施工阶段是开发商委托建筑公司进行项目建设的阶段。该阶段是房地产开发的重要阶段。在本阶段，为了更快的收回成本，回笼资金，实现赢利，开发商通常在建筑阶段采用项目预售的方式对物业进行销售。

　　3、 销售阶段

　　销售阶段是开发商出售商品房，回收资金实现赢利的阶段。一个项目销售的成败决定着开发商的根本利益。销售分为预售和现房销售两个阶段，预售即通常所说的期房销售，是指开发商在建设工程竣工之前进行销售，现房销售即开发商在取得《竣工证》或竣工验收合格文件后进行销售。由于预售可以提前回收资金，目前开发商大多采用此种销售方式。

　　预售条件：

　　《城市商品房预售管理办法》第五条规定：

　　(一)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;

　　(二)持有建设工程规划和施工许可证;

　　(三)按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程 建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。

　　第六条 规定：商品房预售实行许可证制度。开发经营企业进行商品房预售，应当向城市、县房地产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》

　　商品房现售，应当符合以下条件：

　　(一)现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书;

　　(二)取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件;

　　(三)持有建设工程规划许可证和施工许可证;

　　(四)已通过竣工验收;

　　(五)拆迁安置已经落实;

　　(六)供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期;

　　(七)物业管理方案已经落实。

　　律师在房地产销售中的地位和作用

　　1、 由于购房客户多采用按揭贷款的方法，所谓按揭贷款是指银行发放的个人住房抵押加阶段性担保的一种贷款品种，为满足销售回笼资金的需要，开发商需要向一家或几家银行申请按揭贷款额度。银行为了避免贷款风险，往往指定一家或几家律师事务所对借款人的资信进行审查，并出具法律意见书。因此，律师是受银行的委托进行工作。也即在销售过程中，律师是和银行属于一个利益群体。

　　2、 律师的作用主要是审查借款人的自然状况、收入情况、财产情况、有无还款能力、并就借款人是否具备银行规定的放贷条件向银行出具法律意见书，从法律角度分析贷款的可行性，降低银行的贷款风险。同时，还需要对开发商的资质和项目是否符合销售条件进行审查。

　　按揭贷款中的法律关系

　　1、 按揭贷款过程中主要包括以下三方当事人：银行即贷款人、借款人、开发商也即保证人。其中，银行向借款人提供贷款，借款人需向银行提供抵押，一般是以所购房屋作为抵押物。而开发商作为贷款人的保证人向银行提供担保。

　　2、 借款人与开发商之间是买卖关系

　　3、 借款人与银行之间是借贷关系

　　4、 开发商与银行之间是担保关系

　　5、 借款人向银行提供抵押存在抵押关系

　　6、 开发商与借款人就其借款向银行承担连带担保责任

　　7、 此外，如果银行规定需要贷款人购买房屋保险，则贷款人和保险公司之间还存在保险关系

　　律师在按揭贷款中的主要工作

　　1、 按银行提供的材料清单向贷款人收集材料

　　2、 指导并见证借款人填写《借款申请表》、《抵押贷款合同》、《谈话笔录》、《委托扣款书》、《借款凭证》、《授权委托书》等文件

　　3、 核实借款人的《收入证明》及其他财产情况

　　4、 出具《法律意见书》

　　5、 办理公证

　　6、 办理抵押登记