房地产评估还可信吗
一.房地产评估的作用
房地产评估是银行贷款抵押房地产价值的主要依据;房地产评估是法院处置诉讼房地产价值的主要依据;房地产评估是二手房买卖契税征收的主要依据.等等.
二.政策规范
房地产评估机构必须是房地产评估师当法人代表,还要有相当数量的评估师,客观公正评估房地产.
三.现状
相当部分房地产评估机构的法人代表是挂靠的,实际管理者并不具备评估师资格;评估机构的实际评估师数量严重不足,大部分是挂靠的,而是由不具备评估师资格的人评估;导致评估准入门槛极低,市场竞争激烈,按需评估,随意评估蔚然成风,潜规则盛行.
四.实例
有家苏州市国信房地产评估公司成立于1998年,但法人代表是挂靠的,实际管理者是个无业人员,该公司属于二级资质,按规定要有8个评估师,但是实际上班的仅有1位评估师,而且还是今年4月份才有的,之前真正的评估师一个没有,该公司采用伪造人事档案,虚报评估师的办法,居然经营了十余年;评估工作完全按报告模板照抄,客户想评多少就评多少,只要有业务就可以,当地戏称评估盖章公司.为揽到业务,贿赂回扣无所不用,评估收费也很滑稽,能斩就斩,能低也低,同一项目,可以要价数万元,也可以仅收几十元,戏称蜡烛公司.更为严重的是此类公司在当地占很多数量,乃至全国也占一定比例,相关网站上评估师挂靠市场火爆可见一斑.
五.危害
房地产评估报告是评估房地产价值的主要依据,是银行抵押贷款,法院处置诉讼资产等的主要依据,试想如果房地产评估报告是有问题的,那么法院处置诉讼资产就有问题,至少欠公允;评估过低,契税流失;而银行抵押贷款根据抵押房地产价值确定贷款额度,评估过高就意味着贷款额度提高,甚至全额贷款,导致银行风险激增,甚至增加金融危机的风险因素.
