房地产税或按套征收 哪些房子要交房产税
今年两会的预算报告提出,按照落实税收法定原则的计划安排,配合做好房地产税、环境保护税、船舶吨税等的立法工作,积极推动将现行税收暂行条例上升为法律。
喊了多年的房地产税究竟什么时候会来?来了之后又会怎么征收?
本报邀请了参与房地产税立法前期讨论的全国政协委员、政协经济委员会委员、财政部财政科学研究所原所长贾康,今年递交有关房地产税建议的全国政协委员、清华大学金融系主任李稻葵,一起解密“箭在弦上”的房地产税。
Part1:什么是房地产税?
贾康:房地产税是保有环节征收的财产税
“消费住房保有环节上,从无到有要建立的一个直接税——财产税。”贾康表示。
事实上,在1986年,全国人大就提出“房产税”的概念,当时规定个人住房免纳房产税。之后,就一直在不断尝试开征。
2003年,开始试点物业税模拟空转。“曾有开征物业税的设想,为找到一个相对容易操作的便捷路径,那时就认为房产税是可以利用的一个实际操作框架。”贾康透露。
而“模拟空转”的前提则是不动产登记。所以,不少人会疑惑今年怎么突然开始不动产登记了。事实上,早在10多年前就已开始布局。
“当时就登记清楚并区分具体的类别,比如制造业、商业和住宅。不同类型,有不同指标体系。消费住房要参考市场价值、地段因素、朝向因素等各种复杂的因素来作综合评估。把这三大类所有具体的信息输入计算机。软件已设计好程序,按照指令就可自动生成物业税税基的评估结果。今后,房地产税的征收就建议采用这套程序。”贾康说。
2011年,上海、重庆试点征收房产税。“这主要是起破冰、试水的作用。”贾康表示。
李稻葵:实质是一种“超级物业费”
李稻葵则认为,房地产税的实质更是一种“超级物业费”的概念。“只有这样,房地产税才能进入良性循环,业主才愿意缴。”
为什么?“因为每一个业主都要用公共服务,比如治安、交通和城管等等。小区之内的税是物业费,小区之外的公共服务由地方政府提供。”李稻葵说。
在他看来,因房价上涨得到实际利益的业主,也享受着房价上升所带来的公共服务。比如,政府为保持环境整洁支付费用,享受干净环境的业主也应支付费用。
Part 2:房地产税怎么征收?
贾康:调节高端,按套征收首套免征
在贾康看来,房地产税不能简单照搬美国“普遍征收”的模式,见一平方米就征一平方米。应落在有支付能力、比较富裕的人头上,坚持“调节高端”原则,更为合适。
高端怎么界定?贾康解释,这涉及两个技术路线:一个路线是按家庭拥有的房屋套数,第一套房不征税;另一个路线是按人均面积,不管是多少套房,扣除一定的人均面积后再征税。”贾康解释。
而这一界定范围是在房地产税制定设计中争议最多的环节之一。
在贾康看来,重庆模式是“调节高端”要领的具体化设计。独立别墅是重庆试点方案所涉及的单独处理的存量,但给出了180平方米的起征点。
不过,具体数量的设计,因地制宜。房地产税是地方税,会给出一定的弹性空间。
贾康认为,在可预见的很长时期内,可能都需要调节高端,覆盖高端的增量和存量。逐渐地,再逐步扩大到居民存量住房的更大范围,适当放低“高端”的具体界限。更远的未来,也不排除扩大到农村地区。
李稻葵:房地产税具体怎么收应由地方定
李稻葵也认为房地产税应该是种地方税,不能全国“一刀切”。
房地产税立法宜粗不宜细,中央定一个原则,具体怎么收由地方来定。
同时,他还认为,房地产税征收税率要低,而且是普适的,人人都要交,不是只有一部分人交。同时要加强机制建设,纳税人可以对税收使用者问责,可以适时在一部分地区先试点推出。
Part 3:哪种房子需要征税?
贾康:商品房应纳入征收范围
保障房不应该征
“保障房不应该征税,保障房其实就应定位为公租房和共有产权(有限产权)房,没有必要征税,只有商品房、完全产权房才应纳入房地产税征管收范围。”贾康表示。
另外,他还认为,在很长一段时间以内,也不要涉及农村宅基地上的农民自住房。
小产权房又怎么处理?“这一次的不动产登记会倒逼出小产权房的分类解决方案,不管存在多少套小产权房,都必须对它出台具体处理的方案,进一步理清。”贾康说。
深圳的处理方式或可提供参考。“深圳早已把土地归到国有终极产权的大平台上,但数十万的居民涉及的小产权房怎么处理?他们就是分类处理,利益框架和解决方案说清楚后,可以分期兑现,哪怕10年、20年逐步兑现。”贾康说。
从“房地产税”概念提出至今,贾康坦言,内部争议一直很大,因为触动了既得利益。
不仅如此,社会各界对房地产税的征收一直存在争议。争议点在哪里?
贾康表示,主要集中在两个问题上:一个是房地产税和70年的土地出让金可以一起收吗?不少人提出,房子里就已包含70年的土地出让金,再每年征税,重复征收合理吗?
第二个争议点是,在国有土地上征收房地产税有法理依据吗? 在贾康看来,房产开发、交易、保有环节的税费都要有,三者之间并不相互排斥。真正的问题是,重复征收是否合理?
关键要做的是,怎么把与房地产相关的所有税费在全面改革之下做合理协调,或者需要在清理中间取消,或者需要归并,或者某些负担需要调减或调增。
Part 4:房地产税会对楼市造成什么影响?
李稻葵:不能指望房地产税抑制房价上涨
李稻葵则直言,“不能指望房地产税抑制房价上涨,这是天方夜谭,不可能。”在李稻葵看来,房地产税抑制房价上涨的作用微乎其微。
为什么?“假设房地产税最高能征收到2%,可房地产价格是每年5%到10%的增幅,这样房地产税是打不赢房价的。如果房地产投资有10%的回报,那么征收1%或2%,对它没有影响。”李稻葵说。
在他看来,本质是“超级物业费”的房地产税功能定位更偏向于地方政府和业主之间良性互动机制。
Part 5:房地产税何时开征?
贾康:房地产税或于2017年立法实施
在去年两会上,财政部部长楼继伟表示,房地产税立法正在推进。
在今年两会上,全国政协委员、财政部副部长朱光耀在回应有关房地产税的提问时说,中国怎么开征房地产税,仍在研究的过程中,总的说来由人大牵头,财政部配合,过程要非常谨慎。
政府预算报告也提出,按照落实税收法定原则的计划安排,配合做好房地产税、环境保护税、船舶吨税等的立法工作,积极推动将现行税收暂行条例上升为法律。
目前,房地产税立法到底进行到哪一步了?
参与房地产税立法前期讨论的贾康透露,“我国征收‘房地产税’的方向已经锁定,唯一不确定的就是征税时间表。”
他表示,房地产税立法草案内部一直在做,可以纳入立法程序。他推测,最晚在2017年全国两会上,经全国人大审议批准,通过后就开始实施。
为什么?“中央要求,财税改革的重点和基本事项应在2016年做出来。按照这个节奏推测,今年应该启动立法,最理想的情况下,这个立法程序要走一年,一审二审三审。一审之后,要征求社会意见,如果意见争论多,可能推到四审,那么这一年可能走不完程序,顺延到2016年,最晚应该推到2017年。这样才能符合中央关于改革时间表的要求。”贾康表示。
