法律知识

农村房产执行问题思考

2019-08-11 02:17
找法网官方整理
房产纠纷律师团队
本地律师团队 · 24小时在线
擅长房产纠纷
2分钟内响应
导读:
农村房产执行问题思考来源:椒江法院执行局贺伟军(06-09-14)基层法院在执行过程中涉及到的房产所占土地为集体所有的情况时,往往会因为种种原因使对房产的执行程序难以继续进行,面对债权人的种种指责和社会压力显得无奈且无力。究其原因主要在于,集体所有的土地按

农村房产执行问题思考
来源:椒江法院执行局贺伟军(06-09-14)
——
基层法院在执行过程中涉及到的房产所占土地为集体所有的情况时,往往会因为种种原因使对房产的执行程序难以继续进行,面对债权人的种种指责和社会压力显得无奈且无力。究其原因主要在于,集体所有的土地按目前的法律规定不能进入流通领域,土地流转相当困难,而面向农村大多数案件的被执行人系农民,在无其他财产可供执行时,法院不得不考虑处分在农村集体土地上建造的房屋以清偿债务。由于法律规定的缺失和制度障碍,执行中对农村宅基地及其地上建筑物的变卖、拍卖、以物抵债等执行措施的运用受到限制和羁绊,而随着农村经济的不断发展,涉农执行案件逐年增加,在实践中因对农村房产难以处以处理导致执行陷困的案件占相当的比例。因此,如何解决对农村房产执行障碍问题已成为当前基层法院执行问题的重要课题。
一、涉农村房产执行的现状
综观当前基层法院执行工作,对涉及农村房产的案件“执行难”主要存在以下几个问题:
(一)、现行规定给农村房产流转带来的困难
农村房产一般指的是村民组织成员享有的所在村集体宅基地上的建筑物。宪法规定,集体土地属于村集体所有,村民并不享有土地的所有权,而仅仅是使用权。有人认为,依据《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》(国办发[2000]39号)规定:“农民的住宅不得向城市居民出售,也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅,有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”该通知限制了农民住宅的流转。但作为农民主要财产的房屋,应视为其财产的一部分为担保对外发生民事法律关系,在执行过程中人民法院又不得不予处理。因此,处分农村集体土地房屋,似乎与现行法律有冲突之处,严重制约了该类案件的执行。
(二)、农村房产产权不明晰带来的问题
1、共有权属难以界定。在农村,审批宅基地建房一般以户为单位,其家庭成员在册人口一并作为申请主体而审批得宅基地得以建房,而在执行个人债务过程中往往就影响其他家庭成员的权益。即使持有集体土地使用权证户主作为被执行人时,同样应该考虑其他成员的享有的份额。实践中对于家庭成员的份额难以析分清楚,房产处于共同共有的状态。对于析分由诉讼确认还是执行中解决存有不同看法,因此在执行农村房产过程中,其他家庭成员提起执行异议的不在少数。
2、农村房产所涉四址及相邻权关系确认较难。村民所建房屋,一般只持有集体土地建设用地使用证,虽表明了四址范围,但只注明房屋占用范围内的土地使用权,而农村房屋往往会牵涉到四周余地(包括农村中俗称的“道地”)、出入行路的问题。处理不当会造成有些房屋占用土地资源过多,产生相邻关系纠纷。
3、农村房产涉及违章建筑等问题对执行带来一系列问题。土管部门对超面积建房、违法搭建等处理往往未作处理,执行中又无法确权,因此难以处分。
(三)、农村房产“变现难”带来的问题
1、农村房产因受制于地域及市场因素,价格因所在村镇的不同而大相径庭。而大多农村房产坐落于偏远地段,周边开发程度较低,市场价值不高,因此,实践中执行农村房产常出现拍卖多次未成,协商变卖未果的状况。
2、在执行中往往遇到村集体组织以出卖农房须经村民大会或村民代表大会三分之二以上通过为由,拒绝出具同意出卖农房的意见。
3、涉及农房买卖或拍卖,同村人往往碍于情面或怕招惹麻烦不愿意买;外村人因担心遭受房主的纠缠而不敢买,这成了农村房产难以变现的一个重要原因。
4、生活保障问题。农民一般只能拥有一处宅基地,法院将农村自然人的房屋处分后,在某种程度上会造成被执行人及其同住家属居住无保障的问题,但一幢建筑物往往又无法分割,且分割后的价值会大大降低,而在农村采取补偿安置方式往往被执行人不接受,因此这也是农村房产不易执行的一大原因。
(四)、农村土地征用、房屋拆迁带来的问题
随着城镇的快速发展,各地近年来进行了较大规模的城市及郊区的拆迁改造,规划部门不断作出新的规划控制。人民法院在执行过程中的执行标的就大量涉及到已进入规划红线范围的房产。土管、规划部门往往认为此类房产不能转让,或者交土管部门土地储备中心收购。因而,法院往往因行政机关的不同意见而无法顺利取得执行协助,致使涉拆迁房产执行受阻。
(五)、农村房产登记、过户等制度缺失带来的协助执行难
农村住宅管理未健全房产权属登记制度,绝大部分的房产只有集体土地使用权证而没有房产证。按照执行处置房产的相关精神,房产与土地使用权应同时查封,而农村房产在有土地使用权证而没有房产证的情况下,法院只能到土管部门进行查封。但是由于宅基地使用权登记制度不完善和档案管理的落后,在执行过程中到县级土管部门档案室土管中心(下设机构)或乡镇查询,往往难以完整查询村民集体土地使用权的情况,给执行造成诸多不便。在产权过户环节,由于执行法院在处理集体土地问题上的意见分歧,因此即使拍卖成功,买受人持法院的民事裁定或转移产权证明书却得不到土管部门的过户协助。至今因此而不能过户的为数不少,引发了买受人的信访。
由于上述种种原因,人民法院在处理农村房产案件中往往有不同做法:
(一)、将土地使用权与房屋所有权分离,即在执行处分农村集体土地使用权房产时,只转让房屋所有权,不转让土地使用权。这一做法留有严重的后遗症,即受让人产权不完全,遇到房产再次转让或拆迁等情况时矛盾多多。
(二)、征询村集体经济组织的意见,同意法院处分的,房屋所有权与土地使用权一并处分;不同意的,一律不予处分。这一做法过于机械,村集体组织往往不同意处分而使拍卖无法启动。[page]
(三)、征询村集体经济组织意见,如不同意法院处分的,则在该村集体经济组织成员范围内转让处分,只改变土地使用权者。也有的法院在具体操作时,受让人只能是该村集体经济组织的无房户,实践中这一做法因受让范围过窄而几乎无法执行。
二、农村房产执行的可行性
我们认为,执行过程中处分农村房产是可行的,主要理由有以下几个方面:
(一)、从私法层面理解,应确认农村房产流转的合法性
在司法审判中涉及城市郊区及农村房产之买卖当事人已经不再局限于集体组织范围之内,如何认定买卖宅基地上房屋的合同效力关键看合同的生效要件。而其实质要件的争议主要集中在标的的合法性问题上,对此主要有两种观点,一种观点认为农村宅基地的所有权形式是集体所有,在宅基地上的房屋进行买卖势必危及农村宅基地土地所有者的利益,且农民拥有的是宅基地的使用权而非处分权,因此买卖宅基地上的房屋自然无效。另一种观点则认为农民房屋买卖的标的物仅是宅基地上的建筑物本身,而非处分宅基地的相关权益,宅基地上的房屋可以成为买卖的标的。我们赞同第二种观点。首先,现行的法律、行政法规没有相关的禁止性规定。《土地管理法》第六十二条第四款的规定:“农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的,不予准许。”从该款规定可以看出,农民出卖房屋本身并未受限制,只是限制了农民再行申请宅基地的权利。可见,我国的法律对农民的房屋进行买卖的情形是认可、默许的,这种“默许”不单单包括集体组织成员范围内的相互转让,还应包括非集体组织成员之间甚或与城镇居民之间的买卖关系。其次,大多数的观点认为在非集体组织成员之间或与城镇居民之间的转让是无效的理由是违反了《土地管理法》第六十三条的规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”我们认为,从第六十三条的立法本意而言,它是立足于土地用途管制这一角度的,“非农业建设”用地是相对于“农用地”而言的,将农村房屋卖予他人并未改变宅基地的建设用地用途。再者,法律也没有直接限制农民房屋卖予其他非集体组织成员。参照国家土地管理局1995年5月1日起实施的《确定土地所有权和使用权的若干规定》第四十八条的规定:“非农业户口(含华侨)原在农村的宅基地房屋所有权没有变化的,可依法确定其集体土地建设用地使用权。”可以看出农村集体土地建设用地权之用途并非因为房屋所有权人发生变化而必须强制变更,此与买卖宅基地上房屋的主旨是一致的。因此,我们认为,农民房屋的买卖并非为法律禁止,宅基地上的房屋买卖应从有效为宜。至于,国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》认为“农民的住宅不得向城市居民出售,也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅”,我们认为,国务院办公厅下发的“通知”不属部门规章,更不是行政法规,只能是一项指导性政策,在审判实践中不宜援以认定合同无效。
(二)、从民事执行的公法层面理解,处分农村房产具有合理性和现实意义
确认农村房产买卖的合法性,我们并无意鼓吹建立所谓的“农村房地产市场”,就政府的调控而言也不鼓励农村房产买卖,我们只是在现有的法律框架下探讨农村房产买卖的合理空间。但同时基于我们对执行的关注,执行处分农房的基本雏形是来自于买卖,只是执行多了一层国家强制的“外衣”。作为国家强制的民事执行,不能仅停留在一般民事意义的交易范畴之上,而是应确立通过民事执行赋予一般意义的交易以特殊的公法效力。
我们认为,民事执行是给予债权人以公力救济的最重要的国家形式,在民事执行中因执行法院的行为发生的法律效力产生国家公示效力。处置农村房产,不能因为房产土地使用权流转的一些障碍而否认执行的可行性,这也是我们在处理限制流通物方面一贯的做法。同样不能因为行政行为的消极作为或不作为而使执行行为也怠于行使,更不能因为村民自治组织处于本村民的利益维护而停止民事执行的强制,这不符合民事强制执行的本质,某种程度上是对国家权力强制性的变异。
房屋,对农民而言大多应是重大的家庭财产,大多农民有了积蓄首先选择建房,把建房作为头等大事。在农村生活整体水平还不是很高的情况下,房产是农民最大的财产部分,房产不论是建造在何种性质的土地上均有独立的价值,它坐落的土地之性质不足以影响其价值的实现。当农民成为债务人时,如不处分房子,会造成大量的积案产生,也使债务人可以逃避执行。
(三)、处置农村房产对其上集体土地使用权的影响
那么,在执行农村房产发生房屋所有权转移的情况下,宅基地的使用权是否随之转移?我们认为,我国现行的土地使用权制度采取的是土地使用权与建筑物所有权一体化原则,即两个权利必须归属同一主体。房屋所有权转移,宅基地使用权应随之转移。当然,“地随房转”并不是说房屋买卖的效力直接产生物权法上的效力,而是在物权制度上对农村宅基地的处理与我国土地法律、法规的精神应寻求统一,因为按照物权公信主义只有通过法定的登记方能产生所有权的转移。同时物权转移并不是房屋买卖的生效要件,“地随房转”也不能排除当事人之间有特别的约定,宅基地使用权与建筑物的所有权分离,民事主体可以不违反法律强制性规定的方式使土地与房屋的效用最大化。
最高人民法院、国土资源部、建设部《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第二十四条规定:“人民法院执行集体土地使用权时,经与国土资源管理部门取得一致意见后,可以裁定予以处理,但应当告知权利受让人到国土资源管理部门办理土地征用和国有土地使用权出让手续,缴纳土地使用权出让金及有关税费。”由此可见,农村集体土地使用权也是可以执行处分的。
三、农村房产执行程序及若干问题处理
(一)、农村房产的执行程序
1、产权核查。主要是调取农村房产档案,核实房产权属情况。通过向国土资源局、房地产管理局发出查询通知书,核查被执行房产的产权情况,侧重核实房地产的房产证号、土地使用证号、土地性质、土地用途、所在地、地号、所有权人、使用权人等情况。[page]
2、查封通报。法院在核查后认为权属明确的,对被执行人的房产予以查封。遇到房地产存在违章情况的应发函通报,要求国土资源、建设规划、房地产管理三部门核实该房地产的权属状况、使用方式、规划红线(包括拆迁、建筑等红线控制)、用地性质、土地价款交纳等事项,并特别注明房地产瑕疵情况。相关单位应在收函后15日内出具证明并复函,逾期不答复的,视为同意法院处理。
3、征询意见。与村级集体组织核实有关四址及出入行路的问题,并征得其对处分房地产的同意。但村集体组织在法院提出征询的一个月内既不出具同意意见,也不自行处置的,应视为同意,人民法院可径予处理。
4、拍卖变价。拍卖过程中,必须明示拍卖标的物所在为农村集体土地使用权性质,并在拍卖文书告知买受人应承担的一些责任及风险。在与土管部门、规划部门通报过程中涉及到土地使用相关费用、违章建筑罚款等,法院在拍卖所得中应予扣除。
5、过户。有房产证的农村房产过户自不成问题,而没有房产证仅有土地使用权证的房产,必须经土管部门对集体土地使用权证予以变更。法院在执行中转移地上建筑物、附着物的所有权的同时,应裁定该建筑物、附着物占用范围内的土地使用权同时转让。非同一村民组织村民或居民买受,所占集体土地应变更为国有土地,所在集体经济组织必须协助办理变更手续,但应告知权利受让人补办国有土地使用权出让手续,补交出让金等有偿使用费,费用由权利受让人自理。如果所在的国土管理部门不允许对涉及集体土地予以变更为国有土地使用权的,应将相关裁定送达国土部门予以备案。
(二)、执行处分农村房产涉及标的瑕疵的若干问题
农村住宅建造中的瑕疵情况比较普遍,比如超批准面积建房;仅有建房审批表而没有土地使用权证;有的翻建未经审批,甚至搭建违章建筑。我们认为,在农村房产登记管理制度尚不健全的情况下,应正视农村住宅建造中存在的种种瑕疵,结合不同情况予以处理:
1、农村建房仅有建房审批手续而无房屋所有权证,或仅有集体土地建设用地使用证而无房产所有权证,只要其建房手续合法,无违章现象,法院可在批准面积范围内直接予以裁定查封、拍卖。
2、超批准面积建房的,对超出批准面积的部分原则上应先由相关部门确权,并作相应处罚。未经处理的,法院应先函告土管、规划等部门,土管、规划部门与法院取得一致意见后复函,法院再行处理。相关部门不处罚也不出具意见的,作为地上建筑物评估其实际价值,与批准部分一并处分,但不负责出具过户的相关裁定。此类情况在拍卖成功后,法院仍未与土地管理部门协调一致的,对超面积较多的发出要求土管部门予以处理的函。如不作处理的,则在批准范围或产权证照载明范围内裁定过户。
3、无建房审批手续房地产的执行。无建房审批手续的建筑严格意义上讲是违章建筑,应先向土管部门发出要求土管部门限期作出处理的函,土管部门应配合法院执行,如对该建筑物作出没收作价的处理,法院对该房地产进行公开拍卖,拍卖款首先扣除没收作价款项转交土管部门。如土管部门不予配合的,在执行中以建筑物自身价值作出处分,并在拍卖公告中予以明示,拍卖成功后以裁定形式确认买受人取得该地上建筑物部分。
4、对于规划红线范围内房产的处置。我们认为,除了近期已决定拆迁和征用的外,都应该适用强制拍卖。首先,须征询规划部门意见,然后根据规划控制的实际情况,在拍卖中予以明示(包括土地功能、建筑红线等)。但近期拆迁的法院不宜强制拍卖,只能待拆迁时执行相关的房屋赔偿、安置补偿等费用。农村住宅拆迁过程中,要区分不同的安置补偿方式,采取有效的控制措施。如产权调换的应及时冻结其所得的安置房产权;采取货币安置的及时向拆迁人发出协助扣划拆迁补偿的通知或直接扣划在金融机构发放的补偿款;采取宅基地安置的,为预防变相转移应及时向村集体组织及土管部门发出不予办理变更手续的执行协助通知。

房产纠纷律师团官方
已服务 198467 人 · 2分钟内回复
立即咨询
我是房产纠纷律师团,我在房产纠纷领域有丰富的实战经验 ,如果你需要针对性解答,可以向我在线咨询。
声明:该作品系作者结合法律法规,政府官网及互联网相关知识整合,如若内容错误请通过【投诉】功能联系删除。
展开全文
相关知识推荐
加载中