写字楼投资风险加剧

　　尽管经历了2008年全球金融危机的严重影响，2009年的深圳写字楼市场却已快速回暖，尤其是第四季度，在国内经济保增长目标实现已无忧虑的背景下，全市甲级写字楼租金继续稳步上扬，达到每月每平方米125.2元。

　　销售市场的回暖速度之快出乎大多数人预料，袭人的暖意中已经带有几分炙热。戴德梁行深圳公司写字楼部主管罗进良指出，目前写字楼的投资回报率仅为3%—5%，预计2010年投资回报率会更低，他表示，“3%的回报已经是一个底线，写字楼投资风险已经出现”。

　　2009年写字楼市场回暖

　　写字楼市场与住宅市场并无可比性，但是有着千丝万缕的必然联系。在2009年住宅市场一片大涨的形势下，住宅市场也呈现出渐渐回暖的大趋势。

　　每年的第一季度由于受到公历和农历新年的影响，写字楼市场的成交量往往寡淡，而2009年第一季度更可以用“惨淡”一词形容。在全球金融危机的影响下，在深的主要包括欧美跨国企业为主的高端企业客户大幅削减行政开支，严格控制成本，办公需求急剧缩水。受此影响，深圳高端写字楼市场明显受挫，并带动整个市场租金调整，空置率明显上升。据戴德梁行的一份报告统计，2009年全市一季度的甲级写字楼吸纳量罕有地降为负数，空置率则上升至11.4%。

　　在2009年二季度，在宽松信贷环境和国内经济复苏渐趋明朗的环境刺激下，写字楼销售市场首先出现反弹。6月份，卓越世纪中心3号楼入市，在市场的质疑和观望中实现每平方米3万元以上的成交均价，为销售市场率先迎来拐点。二季度租赁活动较第一季度明显活跃，空置率环比下降1个百分点。戴德梁行的写字楼销售价格指数按季度录得环比10.2%的增幅，销售市场上升的趋势已毋庸置疑。在租赁市场上，全市甲级写字楼空置率进一步下降至9%，成为全国主要大中城市中唯一一个空置率在10%以下的城市。

　　受第二季度销售市场的持续影响，第三季度入市销售的NEO企业大道B/C栋、卓越世纪中心4号楼、中央西谷、天利中央广场二期等均实现良好成交，销售价格一路上涨。第四季度的销售市场承续二、三季度的升势，并开始试探每平方米4万元的高位，与2007年市场最高位时已相差无几。

　　而在最近一个月，则出现了一波接近20%的大涨幅。像位于市中心的诺德中心写字楼价格已回到金融海啸前的3.5万元/平方米，全年涨幅约四成。

　　未来写字楼涨价空间较大

　　世联地产工商事业部总经理张栩哲对媒体分析表示，随着深圳经济持续回升和发展，深圳商业地产的前景值得持续看好。

　　在写字楼市场回暖中，创业板的开板起了相当大的促进作用。“事实上，在2009年，外资高端客户还是比较保守的，在金融危机横行的2009年，外资企业纷纷暂缓或搁置写字楼搬迁计划，为求减少搬迁及装修等非必要性支出，外企均以续租或与业主洽谈减免租金为主要的经营策略，甲级写字楼租赁成交大幅减少。”罗进良告诉记者。

　　他预计，在2010年，这些被压抑的需求将会得到释放，这些需求的增加也是写字楼市场价格上涨的利好。“但外企的租赁需求预计仍将谨慎乐观，租金承受能力较为保守，倾向于成交高端且租金优惠的物业。”

　　在供应方面，纵观2009年深圳写字楼市场，从卓越世纪中心、NEO企业大道，到东海国际中心、大中华国际金融中心等综合体物业无疑是市场最为耀眼的明星，随着这些这些写字楼物业的入市，市场的供应量将得到补充。

　　“2010年入市或者将要入市的写字楼物业较多，而主体供应量仍在福田和罗湖两区，福田约占25%，罗湖约占60%。”罗进良说。

　　记者了解到，2010年底，京基金融中心将进入写字楼市场，带来17.5万平方米的新增供应。作为深圳新一代的地标性建筑，京基金融中心将以439米的高度超越地王大厦，为罗湖及深圳的写字楼市场带来新的发展机遇。[page]

　　“我们非常看好整个深圳的写字楼市场”，京基品牌部经理熊伟说，“总的来讲，罗湖的金融总量在全市都有很大的比例。我们不仅放眼罗湖，也放眼整个深圳。”

　　租金回报率可能会更低

　　市场的快速回暖和对未来的乐观预期带来的直接影响的投资者对于写字楼市场的青睐，投资者的心理直接导致了写字楼价格的节节攀升。事实上，在2009年的快速攀升中，写字楼的资金回报率就仅仅达到3—5个点。“中心区的写字楼租金回报率多在3%左右，3%是一个比较偏低的水平”，罗进良告诉记者，表面租金回报率如果在3%，扣除税费就更低了，“3个点的回报率已经是一个底线，投资的风险已经出现了。”

　　对于开发商来说，对写字楼价格的未来预期显得更为乐观。京基品牌部经理熊伟认为，深圳的写字楼有进一步挖掘的可能。“投资者对写字楼的价值的认识跟不上住宅，我们看好2010年到2014年的写字楼市场，深圳特别是罗湖的写字楼跟香港还是有很大的区别，比如香港中环的写字楼租金最高可以达到180元每月每尺，而深圳最高的华润大厦才200元每月每平方米，中心区的一些写字楼租金才150—160元/每月/平方米，价格相差了八九倍，而随着深港一体化的加快，很多香港企业会选择到迁移深圳，写字楼的价值会进一步得到体现。”熊伟说。

　　在业内看来，写字楼价格的上涨在2009年得到了政策上的支撑。2009年下半年，深圳取消商业地产限外令，为外资购买写字楼物业打开了新的窗口。虽然短期内尚未显示出对写字楼买卖交易构成的直接刺激，但预计随着政策的逐步消化，将对后市产生积极的影响。12月1日，深圳城市更新办法实施，亦为写字楼市场带来新的发展空间。由于涉及可改造更新的城市项目一般均位于核心城区，商业价值巨大，这就为城市更新项目改为写字楼、零售商业等高附加值业态提供宽阔的市场空间。戴德梁行的分析认为，在城市更新细则落实之后，深圳写字楼市场将添加更多活力与变化。预计到2010年，在各项市场利好因素的刺激下，写字楼销售价格仍将持续试探市场高位。

　　“从2009年到目前来比，写字楼的租金回报率是有所回落的，写字楼的价格在不断上涨，但是2009年底租金的上调比较低，租金的涨幅比不上价格的涨幅，预计2010年，租金虽然会上升，但是也会相当温和，租金回报率可能会更低，风险会更大。”罗进良说。

　　(作者：苏妮)