商铺租赁权与抵押权谁优先保护?

　　〖思考问题〗

　　商铺租赁权与抵押权谁优先保护？

　　2014年3月份王女士看好某商业地段房产，与某公司签订了房屋租赁合同，并将某公司提供的房产证复印件作为附件，约定租期10年，当场支付了第一年租金50万元。

　　随后，王女士花了80多万元用于装修和采购相关设施，开了一家饭店。 然而王女士不知晓，该公司早在房屋出租之前就将房屋抵押给银行。该公司无力还款，银行向法院起诉，另有其他债权人也查封保全该商铺房产。直到银行通过法院申请强制执行，王女士才得知上述房产抵押及查封保全情况，提出长期租赁权对抗抵押权。

　　〖法律看点〗

　　根据物权法第190条规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。在先租赁权可以优于在后抵押权得到法律保护，已登记的抵押权优于在后租赁权得到法律保护。

　　涉案房产设立抵押在前，租赁合同签订在后，若法院最终强制拍卖这套房产，王女士不得不做好撤场准备，如果新房东又不愿意和王女士重新签订租赁合同，王女士投资势必发生较大损失。倘若某公司资不抵债，杨女士将面临损失难以追回风险。  

　　〖风险提示〗

　　1、租户在签订房产租赁合同前，一定要详细审查房东出具的房产证原件，并到房产查询机构查看有无设立抵押、有无查封保全风险，以免造成不必要的麻烦和损失。  

　　2、根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力；抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。”   如果原房东在租房时未书面告知房产抵押的情况，承租人可以向原房东另行索赔相应损失 。承租人在查看租赁合同条款时注意是否存在已经抵押、是否存在无条件配合抵押银行签署承诺文书、是否存在放弃优先权等等特别条款。