农民房屋可以买卖吗？

案 情

１９９１年４月，北京市××区某乡农民甲与邻乡农民乙签订《协议书》，约定：乙将北房两间、门楼一个卖与甲，房价１万元，双方签字立据，不得反悔。甲随后支付了房款１万元，乙将两间房屋及《乡政府审核批给社员建房户施工许可证》原件一并交与甲，双方未办理房屋过户登记手续及宅基地权属变更登记手续。１９９５年乙病故。２００４年８月，乙妻向海淀法院提起诉讼，请求法院判令甲、乙双方签订的无效，理由是：乙当年在原告不知情的情况下将房屋卖与甲，原告一直认为该房屋只是借给甲使用。２００３年原告找到甲要求腾房，甲说房子是其购买的，但未向原告出示任何手续。原告认为，甲乙双方的房屋买卖行为未办理相关手续，故请求法院判令买卖合同无效。

另据查，该地区因房地产开发原因即将面临拆迁，被拆迁人可以获得数十万元的款。

判 决

××区法院审理后认为，根据《中华人民共和国法》的规定：“集体所有的土地依照法律规定属于农村集体所有。”“依法改变土地的所有权或者使用权的，必须办理土地权属变更登记手续，变更证书。”“农村居民建住宅，使用原有的宅基地、村内空闲地和其他土地的，由乡级人民政府批准。”甲与乙买卖房屋的行为，未经有关部门批准，双方所签订的买卖房屋的协议书无效。依据《中华人民共和国民法通则》第五十八条第一款第（五）项的规定，判决：甲与乙１９９１年４月签订的买卖房屋的协议书无效。

解 析

笔者认为，一审判决值得商榷，理由如下：

一、判定诉争合同是否有效的依据应当是《合同法》，而非《民法通则》。

《民法通则》第五十八条规定了七种无效的民事行为，其中，第一款第（五）项规定：违反法律或者社会公共利益的民事行为无效。而《合同法》第五十二条第（五）项规定：违反法律、行政法规强制性规定的合同无效，即把原来的民法通则五十八条“违反法律”作了进一步的解释，尽可能缩小了无效合同的范围，这正符合合同法所确立的鼓励交易的原则。

根据最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（一）》第三条之规定：“人民法院确认合同效力时，对合同法实施以前成立的合同，适用当时的法律合同无效而适用合同法合同有效的，则适用合同法。”

由此可见，本案应当适用合同法来判定诉争合同的效力。

二、诉争合同并未违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定有效。