农村住宅的转让条件

　　一、农村住宅的转让条件是什么

　　对于农村房屋买卖问题，至今也没有任何一条法律或行政法规禁止农村房屋的买卖，也没有哪一条法律或行政法规对农村房屋买卖做出了禁止性规定。即使有地方法规或地方政府的规章，在认定买卖行为是否有效上，法院也不会适用地方法规或地方政府的规章而认定买卖行为无效。因此，农村房屋是可以买卖的。但农村房屋要买卖必须具备以下条件：

　　（一）如果农村房屋的受让对象是同一集体经济组织的成员；

　　（二）受让人没有其他房产；

　　（三）该转让房屋建造合法，是经过批准建造的，并且该受让房屋必须符合当地规定的标准；

　　（四）房屋买卖应当申请并经集体经济组织批准同意。

　　除此之外的其他情况，农村房屋原则上是不可以买卖的，比如城镇居民因为不是集体经济组织内部成员，是不允许购买农村房屋的。

　　二、什么条件下农村住宅可以转让

　　（一）只要合同没有违反法律、行政法规的强制性规定，就应当认定为有效。

　　我国《合同法》第7条规定：“当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规。”最高人民法院关于适用合同法若干问题的解释（一）第4条也规定：“人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据。”而目前据以认定农村私房买卖合同无效的主要依据是其违反了国务院办公厅发布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》的有关规定，但事实上该《通知》并不属于行政法规。根据《行政法规制定程序条例》相关规定，行政法规的名称一般称“条例”，也可以称“规定”、“办法”，“行政法规草案由国务院常务会议审议，或者由国务院审批”，“报请总理签署国务院令公布施行”。依照上述规定，该《通知》的名称不符合行政法规的名称规范；从通过的程序来看，该《通知》仅经过国务院办公会议，未经过国务院常务会议审议或由国务院审批；从发布的程序来看，该《通知》仅由国务院办公厅发布，并非“由总理签署国务院令”的形式发布。因此，该《通知》并不是行政法规，不能将之作为认定合同无效的依据。

　　（二）《土地管理法》第63条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”

　　此规定的立法本意是维持农业用地的数量，保证农民的生存之本和国家的粮食安全，而宅基地本来就是建设用地，其主体变更不会导致农业用地的减少。同时，该法第62条规定“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”显然，农村房屋只是在被出卖、出租之后，村民不可再申请宅基地，并非不能出卖宅基地。《农村土地承包经营法》也体现了相同的精神，该法第32条规定：“通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转。”该规定原则上赋予了农民处分自己的承包土地经营权的权利，体现了对农民自主性的充分尊重，相信农民能够从自身利益最大化的角度理性地处分自己的财产，是立法精神的巨大进步。既然作为农民安身立命之本的承包土地都可以流转，那么农村宅基地怎么就不可以转让呢?

　　（三）处分权是所有权最核心的权能，从法律平等保护所有权的基本精神来看，限制农民买卖房屋是对农民自由处分财产权利的侵犯。同时，契约自由原则是合同法的基本原则，限制农民向集体经济组织之外的成员出卖住房与契约自由的基本原则背道而驰。

　　目前农村房屋买卖合同纠纷日渐增多，其原因主要是受到土地增值以及土地征用、拆迁等因素影响，房屋现值或拆迁价格远远高于原房屋买卖价格，导致当事人受利益驱动而发生违约纠纷，同时很多买主已经对房屋进行了装修、翻建、改建等添附行为，简单的一概确认合同无效将很可能动摇诚实信用的民法基本价值。因此认定合同有效，是对合同效力严肃性的维护，也是对当事人意思自治的充分保障，保护了买受人的信赖利益，维护了交易安全。