婚前一方承租公房婚后共同购买产权离婚时应当如何分割？

婚前一方承租公房婚后共同购买产权离婚时应当如何分割？
代先生1993年参加工作，1995年承租了单位的一套68平米的公房，1996年代先生和刘女士结婚。1997年代先生用夫妻俩人的积蓄5万元以成本价购买了该套房屋，并取得了房产证。现夫妻俩人面临离婚，刘女士要求分得该房产。而代先生认为，该房产在婚前就已经由本人承租，婚后购房只是承租行为的延续，房产应属于个人婚前财产，故只同意偿还刘女士25000元。
争议焦点：该套房屋应否作为夫妻共同财产分割？
房地产律师解答：
代先生婚前取得的只是房屋的承租权并非所有权，故该房产不属于代先生的个人婚前财产。代先生婚后以成本价购买了该房产并取得了房产证，按照建设部《关于房改售房权属登记发证若干规定的通知》中的规定：职工以成本价购买的住房，产权归个人所有，经登记核实后，发给《房屋所有权证》，产别为私产。也就是说，以成本价购得的公房，即为公民的私有财产，公民享有完全的占有、使用、收益、处分权利。由于代先生的购房款是夫妻共同财产，因此，依据《婚姻法》和最高人民法院关于适用婚姻法的司法解释的规定，无论该房产的产权证上登记的是夫妻一方或双方，该房产都应作为夫妻双方的共同财产予以分割。
特别提示：
最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(二)第十九条已明确规定了“由一方婚前承租、婚后用共同财产购买的房屋，房屋权属证书登记在一方名下的，应当认定为夫妻共同财产”。但是，由于在很多地方，公房使用权都可通过承租权转让的方式上市交易，具有一定的交换价值。因此，在婚姻关系存续期间，以共同财产出资，将原有的公房使用权转为产权后，在离婚分割该房屋时，一概不考虑原一方承租时的使用价值，是有失公允的。基于此点，上海市高级人民法院关于适用婚姻法若干问题的解答中已经明确，对于一方婚前承租的公房使用权是其以个人财产支付对价取得的，婚后又以共同财产购买为产权，在离婚分割该产权房时，应当将取得原公房使用权时所支付对价部分确定为当时承租的夫或妻一方个人所有，产权房的剩余价值部分按共同财产分割。举例来说，如果代先生1995年取得公房承租权时曾支付了2万元的对价，则在夫妻双方分割该房产时，应当首先扣除该2万元归代先生所有之后，再就房产余额进行分割。