“三步走”应对公房拆迁

　　近年来，老公房拆迁、改造问题日益增多，围绕公房拆迁的产权置换、补偿安置等矛盾不断出现。专业人士表示，一般情况下，公房拆迁时房屋承租人有三步棋可走：协议购买房屋产权、申请行政裁决、提起行政诉讼。拆迁方的三种解决办法是：以房改成本价向承租人出售产权，协议收购承租人使用权(货币补偿)或对承租人进行异地安置。

　　【典型个案】

　　宋小姐的父亲是北京市铁路局的职工，一家数十年来一直居住在北蜂窝路的铁道部宿舍，一套约52平米的住房。“这是我爷爷在世时，局里安置的住房，后来转给我父亲，双方有租赁合同。”宋小姐说，去年以来，铁道部公告称该区域要进行旧房改造，居民全部要回迁或搬迁。

　　据宋小姐说，拆迁方铁道部机关服务局一开始曾经建议，回迁一套78平米两居(板楼)，或103平米三居(塔楼)给宋家，宋家认为补偿不合理，不同意;之后又要与宋家解除租赁合同，把他们重新安置到石景山区八角北里的一套房屋，宋家也没有同意。后来，机关服务局就将宋家起诉到了铁路运输法院，要求解除双方的租赁合同。法院一审当庭宣判宋家败诉。

　　据了解，宋家是该区域涉及被拆迁的1300多户中惟一被诉至法院的。被告代理律师李劲松介绍，无论是建设部城市房屋拆迁管理条例，还是北京市拆迁管理办法、危旧房改造办法等文件精神，均要求拆迁先进行产权置换，一般都走这个程序，因此宋家这起解除租赁合同的案例非常少见。

　　那么，公房“遭遇”拆迁到底该怎么办?

　　【步骤详解】

　　第1步区分性质由承租人购买

　　目前北京存在两种性质的公房，一种是市、区(县)人民政府所有、并指定有关单位管理的公有住宅，即房管房，这种房子的产权均属房管所;一种是机关、在京部队、企业、事业单位(含社会团体组织)自管公有住宅，即单位房，产权属单位所有。

　　根据《北京市职工购买拆迁范围内公有住宅平房、简易楼房、筒子楼管理办法》第二条，房管所管理的公有住宅平房、简易楼房、筒子楼均须按该办法向职工出售，房屋承租人购买住房后作为被拆迁人(房屋所有权人);单位自管公有住宅平房、简易楼房、筒子楼可以按本办法向职工出售，也可按《北京市城市房屋拆迁管理办法》第二十九条规定办理。

　　该二十九条规定，拆迁出租的公有住房，被拆迁人可以通过协议收购房屋承租人依法享有的公房使用权或者异地安置房屋承租人的方式，与房屋承租人解除租赁关系，由拆迁人对被拆迁人给予补偿。

　　由于拆迁管理条例规定，被拆迁的主体只能是房屋所有权人，因此对于房管房来说，房管所必须将房屋产权向承租人出售，才能进行拆迁;对于单位来说，如果单位自愿放弃产权，则可采取房改加危改模式，向承租人协议出售产权;如果单位不愿意放弃产权，则可有两种处理办法：协议收购使用权进行货币补偿，或者重新异地安置，继续签订租赁合同。盛廷律师事务所杨在明介绍，最后一种情况非常少见，一般都是先进行产权置换，再参加拆迁，或产权置换和拆迁同时进行。

　　第2步协议不成申请裁决

　　按照前述文件，拆迁方应与公房承租人就拆迁补偿方案进行协商，协商的依据如下：

　　面积方面，《北京市加快城市危旧房改造实施办法(试行)》(京政办〔2000〕19号)规定，在危旧房改造中，对被拆除成套住宅房屋的居民，按照原建筑面积予以安置;对被拆除非成套住宅房屋的居民，按照下列标准给予安置：(一)原住宅建筑面积不足20平方米的，安置1套一居室;(二)超过20平方米(含)不足30平方米的，安置1套二居室;(三)超过30平方米(含)不足40平方米的，安置1套三居室;(四)超过40平方米(含)的，对于超过部分，可以比照前三款标准予以分套安置或者增加居室间数。

　　价格方面，如果安置房建筑面积未超过原建筑面积，应按照房改成本价格购买，并可享受规定的优惠政策，如工龄、职称等方面的优惠;如果安置房建筑面积超过原建筑面积，但未超过人均15平方米(含)，应按照房改成本价格购买，不享受相关的优惠政策;如果超过人均15平方米，应按照当地经济适用住房价格购买。

　　律师介绍，双方就以上标准协商不成，可向建委申请裁决。根据2005年8月11日最高院出台的司法解释，拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议，向人民法院提起民事诉讼的，人民法院不予受理，并告知当事人可向房屋拆迁管理部门申请裁决。

　　“裁决就意味着已经在走产权置换程序，其实也是协商的过程，最终让双方都能接受。”杨在明说。

　　第3步提起行政诉讼

　　最高院的司法解释还赋予了承租人提起行政复议的权利：若不服建委的拆迁补偿安置裁决，可向人民法院提起行政诉讼。

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　　“我们给予拆迁户的补偿完全是按照北京市相关文件标准评估的，并没有违背规定，但部分居民还是不满意，”日前沸沸扬扬的酒仙桥危改事件中的开发商这样表示。

　　“当前拆迁难主要问题是拆迁评估补偿标准不合理。”北京土地学会理事长杨燕敏说。据了解，目前北京市执行的是2001年颁布的《北京市房屋拆迁评估规则》，其中，基准地价与基准房价为计算房屋拆迁补偿款的两个关键要素。近年来，北京的房价、尤其热点区域房价持续大幅上涨，普通住宅商品房的楼面地价和房价平均水平与2001年相比已是天壤之别，再按此进行拆迁补偿已经不合理。

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