房屋拆迁评估五方法

　　导读：我国相关法律法规规定，房屋拆迁评估方法有：市场比较法、成本法、收益法、假设开发法和基准地价修正法。其中，后三者经拆迁双方选择后可以适用。下面小编为您一一介绍各类评估方法的详细内容。

　　房屋拆迁评估方法详解：

　　一、市场比较法。

　　市场比较法是最具说服力并易于当事人接受的方法，因为这种评估方法最能直接反映评估对象的市场价格，但其前提条件是必须有同类房屋的交易实例可供比照。贵阳市规定，采用市场比较法进行房屋拆迁估价，所选定的参照物实例，应当与被拆迁房屋所在区位、用途、建筑结构相同或相近，参照实例的成交时间不超过估价时点12个月，选取的参照实例须在3个以上，参照实例的综合修正系数不超过30%。但是由于市场比较法需要交易实例作比照物，实践中公用设施、公益事业房屋以及农房等交易实例较少，对这些房屋拆迁估价拆迁双方可申请使用其它估价方法。

　　二、成本法。

　　成本法是通过求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值。

　　三、收益法。

　　收益法是预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后进行累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值。

　　四、假设开发法。

　　假设开发法是预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值。

　　五、基准地价修正法。

　　基准地价修正法是在政府确定公布了基准地价的地区，由估价对象所处地段的基准地价调整得出估价对象客观价格。

　　《城市房屋拆迁估价指导意见》对拆迁评估房的要求：

　　房屋拆迁许可证确定的同一拆迁范围内的被拆迁房屋，原则上由一家估价机构评估。需要由两家或者两家以上估价机构评估的，估价机构之间应当就拆迁估价的依据、原则、程序、方法、参数选取等进行协调并执行共同的标准。

　　第七条 拆迁估价机构确定后，一般由拆迁人委托。委托人应当与估价机构签订书面拆迁估价委托合同。

　　第八条 受托估价机构不得转让、变相转让受托的估价业务。

　　估价机构和估价人员与拆迁当事人有利害关系或者是拆迁当事人的，应当回避。

　　第九条 拆迁当事人有义务向估价机构如实提供拆迁估价所必需的资料，协助估价机构进行实地查勘。

　　第十条 受托估价机构和估价人员需要查阅被拆迁房屋的房地产权属档案和相关房地产交易信息的，房地产管理部门应当允许查阅。

　　第十一条 拆迁估价目的统一表述为“为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格。”

　　小编提醒：

　　被拆迁房房主应了解补偿金额计算公式：

　　被拆迁房屋货币补偿金额=房地产市场价格+搬迁补助费+临时安置补助费+拆迁非住宅房屋造成停产、停业的补偿费+被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额。

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