2016房产评估法律常识

　　1、房产评估的原则是什么?

　　（1）房地产估价应遵循下列原则，合法原则，替代原则，估价时点原则。

　　（2）遵循合法原则，应以估价对象的合法使用、合法处分为前提估价。

　　（3）遵循使用原则，应以估价对象的使用为前提估价，当估价对象已做了某种使用，估价时应根据使用原则对估价前提作出下列之一的判断和选择，并应在估价报告中予以说明，认为保持现状继续使用最为有利时，应以保持现状继续使用为前提估价。

　　转换用途前提，认为转换用途再予以使用最为有利时，应以转换用途后再予以使用为前提估价。

　　装修改造前提，认为装修改造但不转换用途再予以使用最为有利时，应以装修改造但不转换用途再予以使用为前提估价。

　　重新利用前提，认为拆除现有建筑物再予以利用最为有利时，应以拆除建筑物后再予以利用为前提估价。

　　（4）遵循替代原则，要求估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。

　　（5）遵循估价时点原则，要求估价结果应是估价对象在估价时点的客观合理价格或价值。

　　2、房产评估类型

　　（1）房地产估价按估价目的进行分类，主要有下列类别：

　　A、房地产租赁价格评估；

　　B、证地和房屋拆迁补偿估价；

　　C、房地产拍卖底价评估。

　　（2）房地产租赁价格评估，应执行国家和该类住宅所在地城市人民政府规走的租赁政策，房地产租赁价格评估，可采用市场比较法、收入法和成本法。以营利为目的出租划拨土地使用权上的房屋，其租赁价格评估应另外给出租金中所含的土地收入值，并应注意国家对土地收入的处理规定，同时在估价报告中予以说明。

　　（3）征地和房屋拆迁补偿估价，依照规走，拆除违章建筑、超过批准期限的临时建筑不予补偿；拆除未超过批准期限的临时建筑给予适当补偿。依法以有偿出让、转让方式取得的土地使用权，根据社会公共利入需要拆迁其地上房屋时，对该土地使用权如果视为提前收回处理，则应在拆迁补偿估价中包括土地使用权的补偿估价。

　　（4）房地产拍卖底价评估，首先应以公开市场价值标准为原则确定其客观合理价格，之后再考虑短期强制处分（快速变现）等因素的影响确定拍卖底价。

　　3、房产评估方法

　　（1）市场比较法：运用市场比较法估价应按下列步骤进行：搜集交易实例；选取可比实例；建立价格可比基础；进行交易情况修正；进行交易日期修正；进行区域因素修正，进行个别因素修正；求出比准价格。运用市场比较法估价，应准确搜集大量交易实例，掌握正常市场价格行情。

　　（2）收入法：运用收入法估价应按下列步骤进行：搜集有关收入和费用的资料；估算潜在毛收入；估算有效毛收入；估算运营费用；估算净收入；选用适当的资本比率；选用适宜的计算公式求出收入价格。注：潜在毛收入、有效毛收入、运营费用、净收入均以年度计。

　　（3）成本法：运用成本法估价应按下列步骤进行：搜集有关成本、税费、开发利润等资料；估算重置价格或重建价格；估算折旧；求出积算价格，重置价格或重建价格，应是重新取得或重新开发、重新建造全新状态的估价对象所需的各项必要成本费用和应纳税金、正常开发利润之和开发利润应以上地取得费用与开发成本之和为基础，根据开发、建造类似房地产相应的平均利润率水平来求取。

　　4、房产评估流程

　　自接受估价委托至完成估价报告期间，房地产估价应按下列程序进行：

　　（1）明确估价基本事项主要应包括下列内明确估价目的；

　　（2）明确估价对象，3明确估价时点，注：估价目的应由委托方提出；明确估价对象应包括明确估价对象的物质实体状总和权益状况，估价时点应根据估价目的确定，采用公历表示，最后应征得委托方认可。

　　（3）在明确估价基本事项的基础上，应对估价项目进行初步分析，拟定估价作业方案，估价作业方案主要应包括下列内容：拟采用的估价技术路线和估价方法，拟定作业步骤和作业进度。

　　（4）估价机构和估价人员应经常搜集估价所需资料，并进行核实、分析、整理，反映估价对象状况的资料。

　　（5）估价人员必须到估价对象现场，亲身感受估价对象的位置、周围环境、景观的优劣，查勘估价对象的外观、建筑结构、装修、设备等状况以及对估价对象及其周围环境或临路状况进行拍照等。

　　（6）完成并出具估价报告后，应对有关该估价项目的一切必要资料进行整理、归档和妥善保管。