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做高或做低房价的法律风险及案例分析

2019-08-30 12:12
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:二手房买卖纠纷房产财产保全建筑工程纠纷腾房纠纷离婚房产小产权房商品房买卖,)东方网记者毛丽君、通讯员杨克元2月25日报道:中介公司为赚取中介报酬,不可谓不无孔不入,某位于闵行区的房产中介公司或做高房价骗贷,或做低房价骗税,到头来均以牺牲国家

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    东方网记者毛丽君、通讯员杨克元2月25日报道:中介公司为赚取中介报酬,不可谓不无孔不入,某位于闵行区的房产中介公司或做高房价骗贷,或做低房价骗税,到头来均以牺牲国家和银行利益而获取其小团体利益。由于做代高房价和做低房价的行为为国家相关规定所不允,东方网记者日前从上海市闵行区人民法院了解到,该中介两次提起的佣金之诉请均以败诉而告终。

      做高房价骗贷

      中介公司诉称,陈先生在其居间介绍下,购买到了银都路上的一套房屋。根据《房地产居间协议》的约定,买卖双方签订买卖合同后,买方陈先生应向中介公司支付房价款的1%作为居间佣金。但在去年2月17日,陈先生与出售方签订了《上海市房地产买卖合同》后却未履行此买卖合同。公司多次催促其履行合同,但陈先生都未予理睬,故要求陈先生支付居间报酬1.6万元。经查明,陈先生确实通过该中介公司求购闵行区银都路上的一套房产,在居间协议约定,房产转让价为160万元,陈先生向银行申请贷款为155万元用于支付房款。然而,在协议上却另行约定,买卖双方约定的合同价写220万元。去年2月16日,买卖双方签订的《上海市房地产买卖合同》约定的房地产转让价为230万元。当天,双方交接了房屋后,由于陈先生未能办妥贷款,导致不能履行买卖合同。去年6月,出售方收回了房屋,没收了陈先生已付的定金。

      法院认为,从中介公司提供的《房地产买卖居间协议》反映,涉案房屋真实成交价仅160万元,陈先生申请贷款金额即达155万元,而在上海市房地产买卖合同中约定的房屋转让价更高达230万元,即陈先生作为受让方仅需要支付数万元作为首付,余款均以贷款方式支付,这种房款的支付方式显然违反了国家相关规定,目的在于骗取银行贷款。中介公司作为专业的房地产经纪机构,明知该行为具有违法性,仍提供居间服务,促成买卖双方签订《上海市房地产买卖合同》,然导致买卖双方最终未能成功交易,显然具有过错。因此,其要求陈先生支付居间服务费的请求,不予支持。日前,闵行区法院作出驳回中介公司佣金1.6万元诉讼请求的一审判决,案件受理费由中介公司负担。

      做低房价骗税

      同是这家中介公司,在去年底是地曾将买房人张先生告上法院索取佣金。在法庭上称,经公司居间介绍,买卖双方于去年7月签订了居间协议,当日又签订了《上海市房地产买卖合同》及补充协议,之后,因出售方拒绝接受房款,并表示不愿再出售房屋,故张先生不愿支付居间报酬。故认为,作为居间方已促成房屋买卖合同成立,就有权收取佣金。为此,中介公司诉至法院,要求依法判令张先生支付佣金2.1万元。

      经查明,当时中介公司和买卖双方一起签订了《居间协议》,约定总房价为143万元,买卖双方各以房价款的1%作为中介公司的佣金。然而在同一天签订的《上海市房地产买卖合同》中却约定,房屋的转让价款为87万元。嗣后,由于在进行纳税申报时,因房屋买卖的合同价87万元明显低于市场价而未通过税务部门的审批,最终未能交易成功。

      法院认为,买卖双方所签订的房地产买卖合同中的房屋价格明显低于三方居间协议中的房屋价格,及由买卖双方另行签订补充协议约定真实成交价格的行为特征已能证实房地产买卖存在作低房价的交易行为,可以推定交易不成与作低房价具有一定的因果关系。从性质来看,作低房价违反了税法强制性规定,导致国家税款流失,损害了国家利益,属违法行为。从后果来看,作低房价为房屋成功交易增加了众多不确定的因素,提高了房屋交易的风险系数。而作为中介公司,是具备房地产买卖知识的专业机构,理应对作低房价的性质和后果有充分的预知,但其仍在买卖双方作低房价的过程中实施了积极的协助行为,并最终影响到了买卖双方交易的顺利进行,损害了委托人的利益。综上,中介公司要求张先生支付居间报酬的诉讼请求,于法无据,不予支持。日前,闵行区法院作出了驳回诉请,诉讼费由中介公司承担的一审判决。

    案例二 为逃税\"做低房价\" 合谋不成买家状告房产中介()

    在付了购房定金3万元后,当事三方在“做低房价”以节省税费等问题上未谈拢。购房者便不再依约支付首付款,并为索回定金诉至法院。日前,他的要求卖房人返还定金3万元的诉讼请求,被闵行区法院作出不予支持的一审判决。

    2007年10月6日,钱先生通过亿达第十分公司向叶先生购买闵行区罗秀路上的一套房产,三方签订了《房地产居间合同》。在合同的补充条款中约定,成交总价123万元,卖方叶先生到手价117.5万元,双方并同意买卖合同上房款为90万元,其余房款33万元,用来为叶先生支付装修费、各种电器费、税费、中介服务费、进交易中心等费用。同时约定了10月6日付定金3万元,10月20日前付首付款71万元,同时签订上海市房地产买卖合同等事项。同日,钱先生支付了叶先生3万元作为定金。但钱先生未能在10月20日按约支付首付款。亿达公司致电钱先生至公司进行商谈,但钱先生接电话后未去公司。

    为索回定金,钱先生诉至法院,要求返还3万元定金。

    亿达公司辩称,钱先生及其女儿到公司看了房源后,公司就告知钱先生,欲购此房,房东叶先生要求房款净到手价为118万元,由买家先支付首付款71万元以便卖方清偿房屋贷款,钱先生表示同意。为此,公司即通知叶先生到公司。经双方协商后,明确房屋总成交价为123万元,叶先生净到手价为117.5万元,所有税费由钱先生负担。同时钱先生要求将房屋交易的合同价写为90万元,以便为其节省一部分税费。叶先生对此无异议。钱先生支付了3万元作为购房定金。10月9日,钱先生来本公司要求按房屋总价123万元去房地产交易中心办理交易手续,并要求税费自费。公司即表示变更合同内容需要叶先生同意。但叶先生表示不同意。按居间合同,10月20日,钱先生应当支付首付款,但钱先生未支付,并拒接电话。钱先生系单方违约,故要求驳回诉请。

    法院认为,案件争议焦点在于房地产居间合同是否有效。钱先生在签订合同当日支付了3万元作为购房定金,如钱先生违约不购买上述房产,则应当适用定金法则,叶先生收取的3万元定金不予返还。由于钱先生未能按合同支付房屋首付款,拒绝与签订房地产买卖合同,显然违约。故钱先生在自身违约的情况下要求还定金的请求,于法无据,难以支持。[page]

      李建立律师点评:本律师认为,本案原告败诉的关键在于诉讼请求不当。如果其聘请选择好合适的诉讼请求,是可以胜诉的。

      四大法律隐患

      风险一:买家负担加重而违约 ()

        合同价以外的部分,都应以现金方式支付,这会加大买家的负担,由此可能会造成违约并承担责任。

        业内人士表示,购房者一般会根据手中的资金量,以及自己的工资收入来确定住宅的总价,但如果碰到做低房价的情形,而被要求支付更多的现金时,往往会面临资金短缺的困境。当然,有些买家不想错过一次购房机会,同时考虑到自己也能节省一些税费,一般会选择向亲朋好友借钱。但这是一步险棋,走得好,能暂时度过难关;如果走不好,则有可能会导致交易中断,并承担违约责任。

        有人认为,双方签订的是阴阳合同,可视作无效合同。但实际上并非如此,有律师告诉记者,即使签的是阴阳合同,一旦发生纠纷,法院仍然会认为合同有效而要求继续履行。因此买家因为无法付款而造成违约之后,肯定要承担违约责任。

        风险二:出售房屋税负加重 ()

        可以肯定的是,做低房价会加重日后转让住宅时的税赋负担。

        就以上述案例为例来说明。假设这套实际成交价为180万元的二手房“做低”为135万元成交,另外差额45万元以现金的形式付给卖家。买家可按照普通住宅的标准来纳税,契税税率为1.5%,那么纳税金额为20250元(135万元×1.5%),相比较实际纳税金额54000元(180万元×3%)来说,的确节省了一多半。

        买家看似是沾了不小的便宜,但这位买家有可能会付出更大的代价。如果这位买家日后要出售这套住宅,那么,他便要承担差额部分45万元的税费,仅二手房个税一项,负担的税费就可能要多付90000元(45万元×20%),谁多谁少,一比便清清楚楚。有业内人士表示,现在已经加强了不动产交易信息的登记制度,也就是说,未来所有房屋都可查到交易记录,因此税费一旦从严征收,这些成交记录必将作为纳税依据。

        风险三:卖家面临处罚 ()

        做低房价其实是一种逃税行为,一旦被查处,肯定会面临相应的处罚。此外卖家还面临着无法及时收到房款的风险。

        上海某中介公司业务员杨先生表示,合同价以外的部分,虽然以协议的形式明确规定了支付金额、支付最后期限等,但这也仅仅只是一份“君子协定”。“其实只对那些真正守信用的交易双方有作用。”杨先生如是说。

        由此可以看出,协议的效力到底有多大,取决于买卖双方。对此马永健律师表示,万一有买家“假戏真做”,那么这对卖家来说,将会遭遇噩梦,追讨起来不但耗时,还会耗费巨大精力。

        马永健同时提醒说,如果卖家逃税事实为税务部门掌握,不但要补交税款,还会面临相应的处罚。

        风险四:无法通过“评估关” ()

        做低房价,还会面临无法通过“评估关”的风险,这将会引发连锁反应,并导致交易中断,甚至引起纠纷。

        据了解,就上海而言,位于市中心区域的房产交易中心都已建立评估系统。该系统的主要功能是评判合同价是否合理,并防止交易双方逃税。所有二手房交易房源在缴税过户之前,都必须经由评估系统审核价格,明显低于市场价的成交房源可能被退件,并由指定评估公司重新估价,而后按照评估价纳税。

        据业内人士介绍,的确也存在通不过评估的情形。一旦发生这样的情况,必将面临由谁来实际承担巨额税费的现实问题,如果买卖双方都不愿让步,产生纠纷在所难免。

      案例分析:()

      (做低房价不影响合同效力,但是会部分无效)

      原告(反诉被告) 曹某星、唐某弢(以下简称原告)与被告(反诉原告,以下简称被告)陆某婷买卖合同纠纷一案,本院于2007年9月18日立案受理后,依法由审判员秦冬红独任审判,公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人陈如浪、陈如波,被告及其委托代理人钱强均到庭参加诉讼,本案现已审理终结。

        原告诉称,双方于2007年8月10日签订了《上海市房地产买卖合同》(以下简称“合同”),合同约定:被告出售其位于上海市浦东新区##路825弄30号705室房屋(以下简称705室房屋),房价为人民币106万元,并对双方履行合同的权利义务作了明确约定。合同签订后,原告积极履行了乙方的付款义务,按合同约定,被告应在原告履行付首款时即交房,并应于2007年9月15日前履行办理产权交易过户义务,但被告至今仍未履行前述义务。为此,原告曾多次与被告进行交涉,但被告至今仍拒绝履行。故原告现诉至法院,提出本诉请求如下:一、请求法院判令被告继续履行合同,办理705室房屋的产权过户登记手续;二、判令被告支付逾期交房违约金(从2007年9月15日起算至被告履行交房时止);三、判令被告支付逾期办理房屋产权过户登记手续的违约金(自2007年9月15日起算至被告履行过户登记手续日止);四、由被告承担本案的诉讼费、保全费。原告还不同意被告的反诉请求,认为签订合同是双方真实意思表示,补充协议是合同的组成部分,双方在补充协议明确约定房价为106万元,原告的诉请也是依据106万元提出的,不存在规避法律的行为,纳税行为是在房产交易中心办理过户时才会生,而现在被告未配合原告办理过户,故不存在恶意逃税问题。

        原告针对本诉及反诉举证如下:()

        1、《上海市房地产买卖合同》复印件、《上海市房地产买卖合同补充协议》复印件(以下简称“协议”)、《收据》复印件、银行存款复印件、上海市房地产登记册信息情况复印件,证明双方之间的买卖合同关系成立、生效,原告已经按约支付首付款60万元,“协议”中约定的房价106万是双方真实意思的表示;被告对该证据的真实性无异议,本院予以采信;

        2、短信记录、名片复印件,证明原告与被告、中介公司工作人员之间所发的短信,证明被告逾期办理过户手续,构成违约;被告对该证据的真实性无异议,并称其于2007年9月13日明确答复原告要求撤销合同,愿意退还已收房款;本院对证据予以采信;

        3、中介公司上海##房地产经济事务所(以下简称##事务所)出具的《证明》复印件,证明原告按约于2007年9月14日上午11点至下午1时至##事务所要求办理705室房屋的过户手续,但被告未到场;被告对该证据不予认可,认为##事务所与本案有利害关系,其出具的《证明》不具有证明效力,被告2007年9月14日确未到场;本院认为,##事务所中介双方买卖房屋,与双方具有同等的利害关系,且被告自认2007年9月14日确未到场,故对该《证明》予以采信;[page]

          4、被告于2007年9月12日发给##事务所、原告的函复印件,证明被告曾于2007年9月12日致函,称“合同”及“协议”违反国家有关法律、法规规定,故##事务所、原告提出撤销上述合同及协议,并愿意退还已收取的部分房款,被告对该证据的真实性无异议,本院予以采信;

          5、被告的身份证明复印件、邮件详情单复印件及邮件`跟踪查询复印件、律师函复印件,证明原告催告被告按照106万元房价办理产权过户手续,如逾期办理需承担违约责任,并将函件送达##事务所;被告对其身份证明复印件无异议,对邮件详情单复印件及邮件跟踪查询复印件、律师函复印件需要核实;本院对被告身份证明予以采信,邮件详情单复印件及邮件跟踪查询复印件、律师函复印件能证明被告、##事务所已收到原告发出的律师函,予以采信;

          6、##事务所于2007年9月15日出具的《证明》复印件,证明原告已履行其合同项下应有付款义务,被告于2007年9月13日称其已外出,近期不会回沪,并称无法继续履行合同,被告在合同约定的产权过户交易届满日(2007年9月14日)亦未到浦东新区房地产交易中心履行产权登记过户义务,705室房屋所设定的抵押权在这期间亦未注销;被告对该证据不予以认可,认为##事务所与本案存在利害关系;本院认为,##事务所中介双方买卖房屋,与双方具有同等的利害关系,且该证据证明的内容与证据1、证据4相印证,予以采信;

          7、当庭播放录音光盘,证明被告违约,双方对房价真实的意思表示是106万元,被告违约是由于房价上涨,原告一直催告被告履约,被告承认没有尽到办理过户手续的义务;被告的代理人对该证据表示听不清楚,需要与书面记录核对,并表示庭后提交书面意见;本院当庭听取了录音,与书面录音基本一致,且被告庭后未就此证据向本院提交书面意见,视为对证据无异议,本院予以采信。

          被告称:要求驳回原告的诉讼请求。双方签订的合同中约定的房价款为75万元,而非原告要求履行的房价106万元;原告存在逃避国家税收的行为,双方签订的合同不能违反国家的有关规定,现该合同逃避了税收,故合同无效。据此,被告提出如下诉讼请求:一、依法判令本诉原告与反诉被告于2007年8月10日签订的《上海市房地产买卖合同》及其补充协议无效;二、反诉案件受理费由反诉被告承担。

          反诉原告针对本诉及反诉举证如下:()

          1、《上海市房地产买卖合同》复印件、《上海市房地产买卖合同补充协议》复印件,证明双方签订了房屋买卖合同,在该合同中有本诉原告规避法律的行为,补充协议中约定75万元的房价款,并以此价格办理过户登记;税收均由本诉原告等人承担,故规避税收利益方是本诉原告,以75万元房价送入交易中心,必然不会被接受;本诉原告对该证据的真实性无异议,但认为双方合意的房价及交易房价均为106万元,且本诉原告亦是以该106万元价格催告本诉被告履约;因本诉原告对该证据的真实性无异议,且也举证该证据,故对证据予以采信;

          2、反诉原告发给反诉被告及##事务所的函件,证明2007年8月10日双方签署协议后,反诉原告走访有关部门,在履行合同到期日之前,反诉原告向反诉被告表示愿意退还已收房款,且表示买卖合同中存在规避国家法律的条款,反诉被告对该证据的真实性无异议,认为也可以证明反诉原告存在预期违约行为;本院对该证据予以采信。

          根据上述举证、质证,双方当事人的陈述及本院的认证,本院确认以下事实:双方于2007年8月10日签订合同,合同约定:2007年9月15日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续;本诉原告负责支付政策规定双方应付的税费;本诉被告收到原告首付房款人民币60万元当日交房给本诉原告;705室房屋之前的物业管理费用由原告支付,原告于2007年8月11日前支付被告房款60万元,于产权过户当日支付被告房款15万元,…….。同日,双方签订协议,约定705室房屋的实际成交价为106万元,双方同意以75万元向房地产交易中心过户交易,其差额31万元由原告于产权过户当日支付给被告;被告出售该房屋净得106万元,原告负责支付该房产应付的各项税费(包括营业税、个人所得税、交易费等)并对双方履行合同的权利义务作了明确约定。2007年8月11日,被告收取购房首付款60万元。2007年9月5日,原告一方发送短信给##事务所的工作人员,问被告对履行合同的意思表示,##事务所的工作人员称被告铁了心违约,并称##事务所是黑中介。2007年9月11日,原告发短信给被告,问其什么时候办理过户手续,因就要到9月15日了。2007年9月13日,被告发短信给原告称,鉴于原定合约已有二份函件到中介处,涉及相关问题可以进一步沟通,因其本人近期在外地,回来后给原告电话。原告于2007年9月13日发短信给被告称,原告不同意被告单方面撤销合同的要求,原告会于9月14日中午前在中介公司(张江地铁站)等你一起去办理过户事宜,逾期的话将承担违约金。2007年9月14日上午11时至下午1时,原告按合同约定日期至##事务所办理705室房屋的过户事宜,但被告一直未到场,多次电话联系无人接听。2007年9月12日,被告致函原告及##事务所,称双方就705室房屋签订的合同及协议违反了国家有关法律、法规规定,现被告提出撤销上述合同及协议,据此,合同第六条约定的在2007年9月15日之前,甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理过户手续随之撤销,被告原收取的原告部分房款,愿意如数返还;具体撤销合同、返还部分房款手续办理事宜,请##事务所另约。2007年9月14日,原告委托律师致函给被告,主要内容为:要求被告会同原告办理交房、物业过户等义务;要求被告会同原告到浦东房地产交易中心按合同约定总价106万元办理产权交易过户办证等所涉义务;要求被告向原告支付逾期履约所应承担的违约金。原告庭审中表示愿以现金支付其余房款。

        本院认为:一、关于原、被告于2007年8月10日签订的关于705室房屋买卖协议的效力认定。当事人订立、履行合同,应当遵守法律、行政法规,尊重社会公德,不得扰乱社会经济秩序,损害社会公共利益。当事人以合法形式掩盖非法目的合同条款无效,合同部分无效,不影响其他部分效力的,其他部分仍然有效。原、被告在协议约定实际成交价106万元及合同交易价75万元,并在合同中以75万元作为705室房屋的转让价款;本院认为,双方关于705室房屋房价的真实意思表示为106万元,依法有效,双方约定的交易合同价75万元为虚假价格,具有非法目的,不受法律保护;协议及合同的其余条款符合法律规定,依法有效。二、关于原告要求被告继续履行双方于2007年8月10日签订的关于705室房屋的合同,办理705室房屋的产权过户登记违约金等本诉请求之处理意见及被告要求确认双方于2007年8月10日签订的合同及协议无效的反诉诉请之处理意见。双方在协议中约定705室房屋的实际房价为106万元,是双方真实意思表示,且原告已按合同约定支付了被告60万元首付款,双方应按照约定的实际房价履行付款义务,并按约定的时间即2007年9月15日之前共同向房地交交易中心申请办理转让过户手续。在被告以双方关于房价的约定违约要求撤销合同及协议后,原告致律师函给被告,同意按实际成交价106万元进行过户,并要求被告在收到函件后三日内履行交房及交易过户等义务,此时双方约定的虚假房价75万元已不影响双方按照实际房价及其他合同条款履行合同,但被告仍未履行705室房屋的过户登记手续,显然不妥。故原告要求被告继续履行合同,办理705室房屋的产权过户登记手续的诉讼请求,符合法律规定,应予支持。鉴于双方在协议在合同中约定了虚假房价,导致被告此后对此虚假房价提出异议,并影响了合同的继续履行,对此双方均有过错,应各自承担过错责任,故原告要求被告支付逾期交房违约金及逾期办理房屋产权过户登记违约金的诉讼请求,依据不足,不予支持。双方约定的关于虚假房价75万元的条款无效,双方约定的实际房价及其他条款合法有效,故被告要求确认双方合同及协议中约定的关于虚假房价75万元条款无效的诉讼请求,符合法律规定,予以支持,要求确认合同及协议中其余条款无效的诉讼请求,依据不足,不予支持。据此,依照《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条第(三)项、第五十六条、第六十条、第一百零七条之规定,判决如下: [page]

            一、原告曹某星、唐某弢于本判决生效之日起十日内支付被告陆某婷购房款人民币460,000元;同时,被告陆某婷还清上海市浦东新区##路825弄30号705室房屋的银行贷款并注销该房屋抵押登记;

            二、上述手续办妥后,被告陆某婷协助原告曹某星、唐某弢办理上海市浦东新区##路825弄30号705室房屋的产权过户手续;

            三、原告曹某星、唐某弢其余诉讼请求不予支持;

            四、确认原、被告于2007年8月10日签订的《上海市房地产买卖合同》及《上海市房地产买卖合同补充协议》中关于上海市浦东新区##路825弄30号705室房屋交易价为人民币75万元的条款无效;反诉原告陆某婷要求确认上述合同及协议中的其余条款无效的诉讼请求,不予以支持。

            如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

            本诉案件受理费人民币8,308元,减半收取计4,154元,由原告由曹某星、唐某弢负担54元,由被告陆某婷负担4,100元;保全费人民币5,000,由被告陆某婷负担;反诉案件受理费人民币50元,减半收取计25元,由反诉原告陆某婷负担15元,反诉被告曹某星、唐某弢负担10元

          () 整理摘录点评

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