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房屋过户未登记

2019-08-08 21:14
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导读:
房屋过户未登记房屋过户未登记合同是否有效力刘先生所在的单位进行房改,将一套两居室房屋卖给刘先生,但没有及时办理房屋过户登记手续。后来刘先生出国援外半年,这期间单位竟然又将该房屋卖给另外的人,并办理了房屋的过户登记。刘先生知道后很生气,单位却称:你

  房屋过户未登记

  合同是否有效力

  刘先生所在的单位进行房改,将一套两居室房屋卖给刘先生,但没有及时办理房屋过户登记手续。后来刘先生出国援外半年,这期间单位竟然又将该房屋卖给另外的人,并办理了房屋的过户登记。刘先生知道后很生气,单位却称:你并没有办理房屋过户登记手续,所以你的购房合同是无效的。刘先生很茫然,于是向律师请教。

  相关问题答复:

  我认为单位的认识是错误的,因为他们把所有权转移的效力与购房合同的效力混淆了。

  购房合同是一类买卖合同,其中必然涉及到所有权的转移问题。由于房屋是不动产,所以其所有权的转移更有其特点。

  我国《民法通则》第七十二条规定:“按照合同或者其他合法方式取得财产的,财产所有权从财产交付时起转移,法律另有规定或者当事人另有约定的除外”。我过《合同法》第133条也作了同样的规定。

  这就是所有权转移的基本原则。如果我们购买动产,比如说杯子、彩电、家具等,则当买家向我们交付这些东西时,其所有权便归我们所有。

  但如果我们购买不动产,情况就不一样。依据我国《土地管理法》、《城镇私有房屋管理条例》等法律、法规规定,不动产的所有权变动应登记才生效,也就是我们通常说的过户登记。

  但现在模糊的是,登记后是什么生效?是买卖合同生效,还是所有权转移生效,实践中往往混淆不清。法学界目前认为,《城镇私有房屋管理条例》以及《担保法》关于抵押权成立部分的规定中,对此问题都是混淆的。

  实际上,政府的登记只是所有权转移的要件,并不是合同成立的要件。登记与否只管所有权是否发生变动,但与合同是否成立、是否有效无关。如果因为没有办理过户登记手续便认定合同无效,则一旦房屋价格看涨,卖方便可随意毁约;而一旦房屋价格看跌,买方又将随意退房,这哪里还有法律、秩序可言。

  因此,《合同法》第135条规定:“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证,并转移标的物所有权的义务”。也就是说,《合同法》将合同的效力与所有权转移的效力区分开来,买卖合同从依法成立时成立与生效,所有权从登记过户或交付时成立与生效。如果买卖标的是不动产,则卖方就有法定的义务办理过户登记手续。

  本案中,刘先生先签定的购房合同合法成立,是有效的。售房单位以没有办理过户手续为由主张合同不成立是错误的,其应该继续为刘先生办理过户登记手续。如果购买该房屋的第三人是善意的,且已办理了过户登记手续,则无法再为刘先生办理过户手续。那么,该单位应当向刘先生承担违约责任,包括再向刘先生提供相似房屋或赔偿刘先生的损失等。

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