查封期间是否可以初始登记?

房产查封期间是否可以初始登记？ 首先,房产未确权也可查封.对于个人房产：已鉴证未确权也可查封.根据《通知》规定，如果被执行人是一般购房者，他所拥有的已经进行了房屋所有权登记的物业会被查封。但《通知》也规定，被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋，以及被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋，这两种情况即使房屋未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封。 对于开发商房产：办理预售未出售未确权也可查封.根据《通知》规定，如果被执行人是房地产开发企业，对于已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋，即使未进行所有权登记，人民法院也可以进行预查封。另外，被执行人全部缴纳土地使用权出让金但尚未办理土地使用权登记的，人民法院可以对该土地使用权进行预查封。被执行人部分缴纳土地使用权出让金但尚未办理土地使用权登记的，对可以分割的土地使用权，按已缴付的土地使用权出让金，由国土资源管理部门确认被执行人的土地使用权，人民法院对确认后的土地使用权裁定预查封。对不可以分割的土地使用权，可以全部进行预查封。如果被执行人在规定的期限内仍未全部缴纳土地出让金的，在人民政府收回土地使用权的同时，应当将被执行人缴纳的按照有关规定应当退还的土地出让金交由人民法院处理，预查封自动解除。 查封期间是否可以初始登记?相关法律规定： 根据（最高人民法院　国土资源部　建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知）　二十二、国土资源、房地产管理部门对被人民法院依法查封、预查封的土地使用权、房屋，在查封、预查封期间不得办理抵押、转让等权属变更、转移登记手续. 通知和查封是防止产权被抵押和转让，没有法律依据说可以禁止办理初始登记。通知第27条第2款：国土资源、房地产管理部门依据生效法律文书进行权属登记时，当事人的土地、房屋权利应当追溯到相关法律文书生效之时。 最高人民法院关于人民法院民事执行中查封扣押冻结财产的规定（法释［２００４］１５号）第十条查封尚未进行权属登记的建筑物时，人民法院应当通知其管理人或者该建筑物的实际占有人，并在显著位置张贴公告。
不动产物权登记之一房屋登记，属于房地产管理部门的行政确认行为。根据建设部《城市房屋权属登记管理办法》规定，初始登记是指新建房屋申请人或原有但未进行登记的房屋申请人原始取得所有权进行的登记。因合法建造房屋等事实行为取得房屋所有权的，当事人可以申请房屋所有权初始登记。
因而，从本质上说初始登记只是一种对所有权的确认，并非对房产的转移和处分，自然也不会影响法院的查封和生效裁决的有效执行，相反房产所有权的明确会更加有利于生效判决的执行，也更加符合财产保全措施的根本目的。初始登记是一种公示行为，更多起的只是证明作用。我国现行法律并没有禁止在财产保全期间办理初始登记的规定，仅有在法院采取财产保全措施时，不能处分房屋所有权。如果申请人递交的材料符合登记的条件，房地产管理部门不予以登记，申请人反而会提出行政不作为诉讼，因而财产保全案期间进行初始登记符合法律规定。 网认为，民事诉讼中的查封，是人民法院在案件受理前或诉讼过程中对于当事人的财产或者争议的标的物予以封存，禁止对其进行转移或者处分的措施。初始登记是指房屋权利人对新建成的房屋或尚未进行产权登记的旧有房屋，依法向登记机关申请房屋所有权登记，领取房屋所有权证书的行为。初始登记仅具有证明、公示的效力，未经初始登记并不否定存在于该房产之上的所有权，因此未经初始登记的房产法院可以进行查封。法院对未经初始登记的房屋进行查封的目的是确保被查封标的物的权利状态不发生变化，对执行中涉及尚未确定权属的房地产，人民法院认为确有必要采取查封措施的，应当书面通知房地产管理部门进行备案登记，查封后房管部门可以办理被查封房产的初始登记。

案例摘编专家观点: 一宗未经权属初始登记的房产，权利人依据房地产登记条例提出登记申请，且其申报材料符合规定条件，但此房产却已在一起与权利人无关的诉讼中被保全查封，能不能给予登记，让房地管理部门感到为难：因权利人的申请符合登记条件，若拒绝登记则可能导致行政违法；若给予登记，却会因为不履行司法协助义务而遭到司法责难。是这样一起尴尬之诉。 民法学专家傅鼎生教授分析说，从民事实体法看，物权登记的效力在于公示，是国家公权力对于私权的确认与证明，但是否登记并不直接影响财产所有权的存在，也就是说，即使未经登记，财物仍是一项所有权人的财物。联建的房产是共有财产，双方已签订协议明确份额，此一共有即为按份共有；一个按份共有人对自己分内的物权要求登记，自然是他的权利。由于法院的查封已及于这个共有人的份额，而有关诉讼保全的法律规定仅禁止物权转移即变更的登记，未禁止权利的初始登记，也未虑及这种初始登记。正是法律规定的不周全，使得行政部门感到为难。如果拒绝登记，则因没有可以拒绝的行政法上的理由而导致行政违法；如果给予登记，则又与司法权发生冲突。 华东政法学院的王俊民教授认为：根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第 101条规定，在查封期间，不得转移被查封的财产，但申请初始登记，并没有影响申请查封方主张权利。事实上，上海高级法院和市房地产局会议纪要规定，在未经初始登记的情况下，从法院来看，为了保证执行，可以对没有经过初始登记的房产进行备案查封；从房地产管理部门来看，可以进行初始登记(备案登记)；而相应的权利人在此期间可以申请初始登记。举例而言，如果你买了一辆汽车，在没有上牌之前，有人说你欠别人钱，要扣押查封这辆汽车，不让这个车上牌。事实上，上牌归上牌，上牌并不影响债权人主张自己的权利。　 有人认为，在行政法上，法无明文规定即应禁止。但行政法专家沈福俊教授认为这种“禁止”不能绝对。法律不可能穷尽一切事由，现代行政的自由裁量已为必需。即使是在法无明确规定的情形下，如果履行职权不违反法律且无损甚至有利于权利的行使，行政上的“便宜行事”也为合法。如果有可能侵损权利，则应禁止。合法性是行政行为的一个明显特征。法院审查具体行为也主要围绕具体行政行为的合法性，如果法院要撤销一个具体行政行为，就必须有一个前提，这个具体行政行为违反了法律规定。 （：北京房产买卖纠纷律师 拆迁 房产继承 ） [page]