购房贷款不成，解除合同还要付高额违约金？

张雷律师按：上海二中院二零零九年九月份新做出了一份判决，很值得玩味。这个案件中涉及了合同法重要的第一百一十四条：违约金已经在房屋买卖合同中明确约定，当事人并无恶意违约情形，是否还要承担高达20%的违约金？这一条款是对违约金和实际损失之间的调整，上位的法律原则既包括公平原则也包括诚实信用原则。张雷律师为您详细解读这个案例，请诸位买房人阅读参考。
案件的基本事实
1.原告：售房人；被告：买房人。
2.原告和被告签订了《上海市房地产买卖合同》，并已生效。
3.合同约定：被告在合同签订七日内申请银行二手房贷款。
4.被告贷款未通过银行审核，则应在付款日前支付余款。
5.被告未在付款日前付清余款，原告有权解除合同并要求被告承担20%的违约金。
6.后：被告贷款申请未通过银行审核，原告起诉要求解除合同并承担房价20%的违约金。
购房贷款未通过审核，房地产买卖合同解除
在这个案件中，原告也就是售房这一方，很好的运用了合同条款保护自己，曾在合同中明确提出，如果被告未通过银行贷款审核，也未能在付款日前付清房款，那么出售房可以通过通知的形式，单方面行使合同解除权。案件中，被告未能如期付清房款，原告通过起诉的形式，向被告提出了解除合同的要求。根据法律规定：通知至到达地方时生效。在这个案件中：“原告于起诉状中明确要求解除房屋买卖合同，该起诉状于2009年3月31日送达被告，故该日期应为合同解除之日。”
【张雷律师提示：二手房出售方可以约定购买方未能按期付款，则可行使单方解除权】
20%违约金约定过高，不是恶意违约可以要求适当调整
在这个案件中，原告（出售房）认为，合同解除后被告应当按照合同的约定支付违约金。20%的违约金和赔偿责任的具体比例是合同双方的真实意思表示，并没有违反法律的规定，是合同中的有效条款。被告应当支付20%的违约金。这里，张雷律师就要详细解释一个法律条文了。
《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”
也就是说，并不是当事人之间约定了多少的违约金就要承担多少的违约金。虽然违约金是合同条款，是双方当事人真实的意思表示，但并不意味着凡是当事人双方同意的条款，法院就不干涉、不调整。在有些时候，当事人约定的条款不符合法律原则，不符合常理，法院就有必要进入民事交易中去，干涉民事行为。调整违约金就是这样一种法院的干涉行为。
在这个案件中认为：被告不能支付购房尾款并非其主观目的，也并非是恶意违约，同时原告也未能提供被告违约造成的实际损失的依据。当约定的违约金高于实际损失时，法院就要予以调整。因此调整违约金金额为1万元。