如何应对二手房交易中卖方毁约的情况？

如何应对二手房交易中卖方毁约的情况？
目前由于国内房地产市场火暴，所以很多人品不厚道、又缺乏法律意识的房主，经常会悍然撕毁已经签署的买卖合同，以种种借口拒绝合同继续履行，或者直接坐地涨价。仅过去两个月，我们接受的咨询就超过30宗，有7宗已经进入了程序。
面对这种情况，作为买方，我们如何保护自己的利益呢？
一般来说，我们解决问题不外乎三种方式：协商解决、武力解决和通过社会公力来解决（诉讼、仲裁等）。
虽然作为律师，不过我一向不主张大家随便诉讼。从业多年，我深深感觉到在中国，诉讼是一件劳民伤财的事情，所以能够协商解决的，只要基本的利益能够得到保障，也就尽量把事情平息好了；但是从另一方面讲，如果确实无法沟通，或者我们的基本利益都受到了损失，那么积极进入司法程序，用法律武器保护自己的权益，就是我们最有效的选择。
顺便插几句话。在我们的二手房交易常识讲座当中，我们总结了几条原则，其中包括“先小人，后君子”，“钱在谁手里，谁就占主动”，以及“未雨绸缪，胜过亡羊补牢”等。很多人在进行不动产买卖中，根本认识不到其中隐藏的巨大风险，凭经验、甚至凭人品来进行交易的大有人在。在看房中，没有落实对方房子真实权属的情况下就交定金的；没有谈好交易细节就签署居间服务协议的；只有一页纸篇幅、十几行字的买卖协议的；不明确写交易时间的……套用前人的话来说，“哀其不幸，怒其不争”
我们的律师在协助客户逐条审查和完善合同条款时，中介、卖方往往会说，干吗这么麻烦啊，随便写写不就行了（有时候买方也会这么说，诡异）。乖乖，动辄几十万、上百万的交易，随便写写？开什么玩笑。所以对于买方来说，其实应对二手房交易风险的第一要素就是要规范流程，完善合同，事先把各种细节都约定好。
第二方面是不能随便把钱给出去，无论是给中介的钱，还是给房主的钱。给出去的钱，也必须保证对方不能直接转移，比如采用第三方托管等。
第三方面是要通过书面方式，明确办理各种手续的时间期限。
第四是要注意，对于各种违约责任和赔偿方式的约定也必须明确。
回到我们刚才说的话题，当你要想买的房子，签署合同、交付了定金以后，却发现卖方直接告诉你，房子不卖了；或者对方拖延时间，明显不想再执行。当你苦口婆心、晓之以情、动之以哩，而对方丝毫没有解决问题的诚意时，那可能以下关于诉讼的法律知识是你应该了解的：
1、去哪告？（管辖权）
按照民事诉讼法规定，对公民提起的民事诉讼，由被告住所地人民法院管辖，但是因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖。也就是说，房子在哪个区，基本上就归哪个区的法院管辖，去那告；
2、告谁？
第一要告的当然是房主，这个过程中对方负有最大责任；
第二要告的是中介。有兄弟会问了，是房主不厚道，我们见到的中介也没责任啊，为什么要把中介放进来？
原因有很多。首先要分析卖方中止协议的原因。除了上面提到的，房主坐地涨价以外，在我们接受的委托中，还有一种很常见的情况是房子本身存在交易障碍，所以根本无法继续交易。而中介呢？他们收了你好几万的服务费用，就这么放过他们？于情于法都不行。
目前买方跟中介之间的关系，基本有两种情况，一种是有偿委托，一种是居间服务。合同法406条规定，有偿的委托合同，因受托人的过错给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失；427条规定，居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。所以如果是由于房子存在交易障碍，中介对此是有不可推卸的责任；
第二点来说，中介跟房主的关系，比你跟房主的关系更为密切。所以你表面上觉得中介是无辜的，但是事实未必如此。中介勾结房主（包括主动鼓动房主涨价、毁约）的情况，相当普遍。民法通则第66条规定，代理人和第三人串通、损害被代理人的利益的，由代理人和第三人负连带责任；
第三点，从执行的角度来说。由于国内的特殊环境，包括没有完善的信用体系和个人破产制度，所以当对方是自然人的时候，想执行对方财产有时候相当困难。而相对来说，执行中介的财产就方便多了。
3、什么时间告？（诉讼时效）
由于民事行为是基于平等主体之间的意向，因此作为一种“积极权利”的前提下，法律才会保护。所以根据民法通则，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外；诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。
4、诉什么？（诉求）
诉什么和如何诉是非常专业的问题，也是体现诉讼技巧的地方。
在民事上，我们把房主这种不厚道的行为称为违约责任。合同法第8条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。所以既然房主违反约定，当然要承担相应的后果。107条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。也就是说，从法律上讲，如果房主提出不卖房子了，我们理论上可以有三种选择。第一种要求房主继续履行协议，交付房子；第二种是要求房主再给我们一套其他房子；第三种就是让房主赔偿我们的经济损失。
但在司法实践中，由于不动产的特殊性以及国家对于不动产所施行的登记主义政策，以及判决后的执行力问题，所以如果想诉继续履行，除了在某些特殊条件下外，基本是很难得到法院支持的。第二种方式也类似。
因此，进行经济补偿是最常见的一种方式。[page]
在经济补偿方面，大家首先想到的估计就是定金。
定金是一种有严格法律规定、具有明确法律效力的民事行为。民法通则规定，当事人一方在法律规定的范围内可以向对方给付定金。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务的，无权要求返还定金；接受定金的一方不履行债务的，应当双倍返还定金；担保法规定，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。而合同法中，也再次沿用了上述内容，115条规定，当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
所以就定金来索赔，是诉讼当中是把握比较的一种方式。
除了定金以外，其实我们签署的合同中往往还有违约金的约定。对此，合同法116条规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。在司法实践当中，我们通常是选择金额较高的一项来作为我们的诉求。
除此以外，作为买方，我们在交易进行当中承担的其他支出，比如评估费、保险费、中介费等，也可以作为我们的损失，要求对方赔偿。至于其他方面的补偿，则要看具体的情况，再具体进行分析；
5、官司要打多长时间？
按照民事诉讼法，这种情节简单、证据确凿的案件，正常情况下应该在自立案起3个月之内宣判；如果对方不服，可以提出2审，法律规定在6个月之内宣判；
6、打官司需要多少钱？
诉讼中间产生的费用有几笔，其中首先是诉讼费，也就是交给法院的钱。这笔钱根据诉讼标的计算，由原告先垫付，然后由败诉方承担。2007年4月1日以后，国家大幅度降低了诉讼费标准，以常见的情况为例，2万定金+双倍返还，总金额是4万，那么诉讼费大约是800左右。
其次是律师费，这个就需要你自己同律师协商啦。
再次是一些可能发生的费用，比如公告费、保全申请、送达费用等。
有一点要说明的是，如果你决定请律师协助，务必要首先确认对方的身份，看清楚他到底是不是真的律师，还是冒充律师名义而已。在几个月前，有一个版友就是被网上的一个“黑律师”骗了，整个诉讼过程中漏洞百出，最终超过5万的购房预付款，一分钱没追回来。所以我经常说两句话，“正儿八经找个律师，找个正儿八经的律师”。
从目前的司法实践来看，法院系统对于买家的合理权益保护力度还是比较大的。从去年以来，律师经手的相关诉讼，目前已经结案超过80%，其中我方当事人的利益基本全部得到了保护。

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