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可否查封抵押房地产

来源:找法网 2010-11-16 11:32:18阅读数:

可否查封抵押房地产 1999年11月,王某以自己的房产抵押向银行贷款40万元,该房产评估价值为100万元,双方到房管局办理了抵押登记手续,抵押期限自1999年12月2日至2001年12月1日。2001年12月5日李某与王某借款合同纠纷一案,经县法院依法审理终结,判决王某偿还李某本金

可否查封抵押房地产
1999年11月,王某以自己的房产抵押向银行贷款40万元,该房产评估价值为100万元,双方到房管局办理了抵押登记手续,抵押期限自1999年12月2日至2001年12月1日。2001年12月5日李某与王某借款合同纠纷一案,经县法院依法审理终结,判决王某偿还李某本金30万元及利息。该案进入执行程序后,王某无力偿还借款,县法院依法查封了上述抵押房产,并委托评估、拍卖。而就在此时抵押登记期限届满,王某同样无力偿还银行贷款,应房管局要求,王某与银行又续签了《房地产抵押合同》,抵押期限自2001年12月12日至2003年12月11日,并办理了续押登记。不久,银行了解该房屋被查封遂向法院提出异议,称该房产已办理了抵押登记,法院无权查封、拍卖,并主张优先受偿权。
法院认为:银行对该房产第一次抵押期限届满为2001年12月1日,法院在2001年12月5日查封后,银行才与王某签订了新的《房地产抵押合同》,属法院查封在先,银行抵押在后,因此认为王某与银行续签的抵押合同无效,遂裁定驳回了银行的异议和优先受偿的请求。银行不服,向某市中级人民法院申诉,请求执行监督。市中级法院经审查后,根据最高人民法院《关于人民法院执行工作若干问题的规定(试行)》第四十条规定的有关精神,驳回了银行所谓法院不能查封、拍卖抵押房产的主张,但对银行的优先受偿权给予支持。
评析
一、法院是否可以查封抵押财产
最高人民法院《关于人民法院执行工作若干问题的规定(试行)》第四十条规定:“人民法院对被执行人所有的其他人享有的抵押权、质押权或留置权的财产,可以采取查封、扣押措施。财产拍卖、变卖后所得价款,应当在抵押权人、质押权人或留置权人优先受偿后,其余额部分用于清偿申请执行人的债权”。结合本案,法院对银行享有抵押权的房产在执行中有权进行查封、扣押,也可以采取拍卖、变卖措施。
二、银行依法享有对该房的抵押权。
《担保法》第五十二条规定:“抵押权与其担保的债权同时存在,债权消灭的,抵押权也消灭。”本案中王某与银行的债权债务关系因王某无力偿还并没有终止,续签抵押合同是前一个债权的延续,那么依附在债权之上的抵押权同样得到延续。抵押关系并未终止,不需重新办理抵押登记,且王某与银行在房管部门续押登记日期虽在法院查封之后,但依照《担保法》司法解释第五十八条第二款规定:“因登记部门的原因致使抵押物进行连续登记的,抵押物第一次登记的日期,视为抵押登记的日期,并依此确定抵押权的顺序”,由此得出王某与银行的抵押登记日期仍应为1999年12月2日,在法院查封之前,因此银行对该房产的抵押权仍然有效。
三、银行具有优先受偿权。
《担保法》第三十三条规定:“本法所称抵押,是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有,将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时,债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。”结合本案,法院对银行享有抵押权的房产在执行中有权进行查封、扣押,也可以采取拍卖、变卖措施;根据最高人民法院关于贯彻执行《担保法》若干问题的解释第五十五条的规定:“已经设定抵押的财产被采取查封、扣押等财产保全或者执行措施的,不影响抵押权的效力。”因此,拍卖、变卖所得价款,必须首先清偿银行已经设定了抵押的债权,其余额部分再用于清偿申请执行人的债权。
综上所述,法院认为银行续押的行为事实上是第二次抵押是错误的,法院虽然可以对其进行查封,但是由于这种抵押实际上仍然是第一次抵押的延续,所以法院查封后对其拍卖的价款银行有权优先受偿,如果银行受偿后还有剩余,可用于清偿申请执行人的债权。因此,二审法院判决正确。
提示:抵押和债权同时存在,债权消灭,抵押权同时消灭,债权未消灭,抵押权同时存在,法院查封不影响抵押权人优先受偿权。

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