按揭贷款不再不清不白 按揭银行能否自由选择？

6月份，央行121文出台。8月份央行又下令调高所有商业银行准备金。这预示央行从宏观调控角度将要收紧信贷，给快速增长的个人住房贷款降温。但与此同时，从各大商业银行方面得到的信息，他们又都面临放贷压力。对于商业银行来说，他们在不得不忍受“夹板气”的形势下，对于相对放贷最安全的个人住房信贷业务，只能靠提高服务和技术监管操作水准，以争取更多的贷款市场份额。银行住房个贷竞争逾演逾烈。对于消费者来说，银行竞争是以前想都不敢想的辛事。那么，各银行住房信贷现在都有哪些变化，银行服务还有哪些不尽 人意，有待完善之处，本刊记者通过大量调查，力求使购房人对此有更深层的了解。

有关数据显示，北京的房地产市场中，有至少85%的购房人需要申请个人住房贷款。个人住房按揭贷款的巨大市场吸引了多家银行来争这个利润丰厚的市场，北京所有商业银行都在积极地争夺个人住房按揭贷款的市场份额。但与庞大个贷市场形成鲜明对比的是，由于权利与义务的不对称，购房人在选择贷款时往往不甚了解银行贷款的政策规定，也不了解各银行服务及各种贷款品种间的差异，并且购房人贷款与银行发生借贷关系时，往往处于被动地位——从按揭银行的选择权到还款品种的知情权，直至对于按揭相关付费是否合理都没有知情权或自主支配权利。这使得许多购房人在贷款时，多数情况下处于不利地位。

按揭银行，购房人能否自由选择？粗略统计，截止目前北京共有15家银行提供个人购房按揭贷款的服务。随着房地产市场竞争的日趋激烈，不仅银行认识到了提高服务质量的重要性，开发商也开始意识到为消费者提供更多的购房按揭贷款银行的选择会在相当大的程度上增强自己的竞争力。而对于广大的消费者来说，这将意味着更多选择的机会和更高的服务质量。但与此同时，购房人必须知道，虽然有了选择的余地，但是自由选择按揭银行仍然不能实现。

据了解，现在，北京大部分在售楼盘的开发商都会与至少两个银行签定协议，为该项目的购房人提供个人购房按揭贷款，而且提供个人按揭的若干银行都会到售楼现场办公。之后，选择哪家银行完全可以由消费者自己决定。这也就是说，尽管开发商为潜在的购房人提供了比以前更多的选择，但是消费者仍然只能在开发商指定的几家银行当中选择，“绝对的”选择权仍然是不存在的。对此，许多购房人表达了强烈的反对意见焦点房地产网网友“老板1321”认为，作为按揭贷款的最终购买者和使用者，消费者应该有权选择自己满意的银行，他说：“即使不能在短期内实现自由按揭，也应该建立起一种制度，使项目的潜在业主参加到按揭银行的选择过程中来，从而保证三方利益的共赢。”另一位名叫“REASONABLE”的网友在焦点房地产网的业主论坛中发表评论时说：所谓真正的“消费者主权”是消费者可以自由选择提供按揭贷款服务的银行。“在消费者有关数据显示，北京的房地产市场中，有至少85%的购房人需要申请个人住房贷款。个人住房按揭贷款的巨大市场吸引了多家银行来争夺这个利润丰厚的市场，北京所有商业银行都在积极地争夺个人住房按揭贷款的市场份额。

但与庞大个贷市场形成鲜明对比的是，由于权利与义务的不对称，购房人在选择贷款时往往不甚了解银行贷款的政策规定，也不了解各银行服务及各种贷款品种间的差异，并且购房人在贷款与银行发生借贷关系时，往往处于被动地位——从按揭银行的选择权到还款品种的知情权，直至对于按揭相关付费是否合理都没有知情权或自主支配权利。这使得许多购房人在贷款时，多数情况下处于不利地位。有了绝对的‘选择权’的时候，我们的利益才会得到真正的保障。”这位网友对现在售楼处内已有几家银行同时进场服务，也表达了自己的观点：“应该说这是市场的一大进步，消费者在日趋激烈的市场竞争中得到了以前得不到的实惠，但是这并不意味着所有的问题都已经解决。”本刊记者采访的多位房地产业内人士指出，这个问题往往涉及到银行与开发商的合作以及双方的利益，实质上是一个双方相互选择的过程，在这个选择的过程中往往要有诸多的影响因素。但是这样的一个直接影响消费者自身利益的过程却完全是由银行和开发商来协议商定，消费者并没有发言权，多数购房人认为这样的模式显失公平。

针对“自由按揭”的强烈市场要求，业界已经开始了尝试。民生银行已经推出了类似于“自由按揭”的“移动按揭”业务，也就是根据银行及有关方面的规定，贷款的使用者可以根据自己的意愿，在与民生银行的借贷关系存续期间将按揭贷款转向其他银行继续还贷。但是业内外人士普遍认为这仅仅是一种探索，其最终结局可能不容乐观，有与民生银行熟悉的消息人士向记者透露，“移动按揭”现在的市场运行状况并没有达到相应的市场预期，最终结果如何也只能观望。网友“闪烁的星星”认为“移动按揭”确实在相当大的程度上给予了消费者自由选择的权利，但是这种“移动按揭”的手续过于繁杂，从而限制了普通消费者对于在“移动按揭”的使用。而有关业内人士则认为，“移动按揭”的复杂手续带来较高的管理成本、人力成本和监管成本，银行从贷款中获得的利润下降，从而导致了这种新的按揭贷款模式的前景不被人看好。“毕竟银行是一个商业机构，如果不能获得足够的利润，银行方面也不会有长久的热情去经营一项不赢利的业务。”一位不愿透露姓名的业内人士说。尽管尝试遭遇了大的阻碍，但是大多数人还是认为“自由按揭”将是市场激烈竞争后必然得出的结果。北京汉华律师事务所胡凌律师表示，自由按揭是市场发展的必然趋势，“因为一方面它符合市场经济的基本规律，另一方面，购房人作为按揭贷款产品的最终消费者理应拥有自由选择的权利。”他说。

与此同时，“开发商委托贴息贷款”也作为银行与开发商为业主提供的新的服务种类登上了竞争的舞台，但是这种以开发商提供资金通过银行为本项目发放按揭贷款的新模式没有得到众人的拥护。许多购房人对开发商贴息贷款还是将信将疑。焦点房地产网网友“何时住新房”就认为：这只不过是“羊毛出在羊身上”的游戏而已，对于广大的消费者而言没有实质性意义，“因为这部分利息肯定会包含在房价之中。”所以，消费者普遍认为，实现按揭银行的可自由选择才是保护消费者权益的根本办法，但是这是一个循序渐进的过程，但银行界及房地产业内人士普遍认为，“随着市场的成熟和规范，自由按揭的一天迟早要到来。”还款方式：消费者是否享有知情权？近日，由于采用不同的还款方式而引发的购房人与银行之间发生法律纠纷的报道频繁见诸报端，对此，中国房地产估价师协会理事、北京杜鸣估价师事务所总估价师杜鸣表示：这些报道显然扩大了各种还款方式之间的差异，在中国没有实施自由浮动利率的背景下，由于利息率的统一，总的还款数额不会有太大的差异。”虽然采用不同的还款方式造成总还款额相差近10万元的报道被业内人士认为有些夸张，但是他们也普遍承认，不同的还款方式对于消费者确实有比较大的影响，这种影响虽然没有媒体渲染的那么严重，但是这个问题始终是消费者最为关心的问题，精品家园市场调研部提供的数据显示，在97名受访者中有29人表示最关心不同的还款方式给消费者带来的利息支出的差别，占总量的2 9 .89%。网友“大梦”认为，之所以由于按揭还款[page]

方式引发的纠纷频繁发生是由于消费者对于不同还款方式之间的差异缺乏了解，“消费者在选择购房按揭贷款的过程中，其知情权通常得不到充分的保证。”对于消费者的知情权，无论是律师还是业内人士都对其表示了相当的认同，胡凌律师认为无论是从《消费者权益保护法》的角度，还是从《合同法》的角度来说，消费者的知情权都应该得到保护，“《消法》明确地规定了消费者的知情权，而《合同法》中也明确规定了合同双方都应在明确了解合同内容的前提下签定合同，按揭贷款的申请人是消费者，同时也是签定按揭贷款合同的一方，其知情权应该严格被法律保护。”胡律师说。

根据记者掌握的情况，共有以下几种还款方式可供消费者进行选择：等额本金、等额本息、等比累进、等额累进及到期一次性还款。其中，等额本金、等额本息采用的最为广泛，而等额累进、等比累进正处在起步阶段，只有一少部分的银行提供这种还款方式的服务。等额本息是最为普遍的一种还款方式，是把按揭贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到还款期限的每个月中，分析人士指出，这还款方式比较适用于那些有稳定收入来源的购房者。而等额本金则是借款人将贷款额分摊到每个还款期内(月)归还，同时付清上一交易日至本次还款日之间的利息。这种还款方式相对等额本息而言，总的利息支出相对较低，但是前期支付的本金和利息较多，还款负担逐步减轻，分析人士认为这种还款方式适用于那些手中有一定积蓄的购房者。等比累进、等额累进对于中国的个人按揭贷款市场来说是“新生事物”，由于月还款额以及利息在每一个还款期限内都不尽相同，因此，消费者理解起来有相当的困难，而且还需要购房人对自己未来的收入情况有相对准确的预期，同时银行的人力成本和监管成本也相对较高，所以这两种还款方式只有少数的几家银行提供这种服务。北京中咨律师事务所张慧茹律师表示，随着银行间竞争的加剧，消费者知情权将得到维护，她告诉记者，现在的银行在为消费者办理购房按揭贷款手续之前，首先将向消费者出示一个类似《贷款指南》的须知，在《贷款指南》中对于各种可以提供的还款方式进行详细的解读，“在这个角度上，消费者的知情权应该是得到维护的。”但是问题却远不是发放《贷款指南》能够解决的，网友“影子武士”认为《贷款指南》中对相关的还款方式的解释过于的专业化，“如果没有律师或者专业人士帮助进行解读，普通的购房人根本不可能对各种还款方式有准确的理解，这样的话，看起来银行方面维护了消费者的知情权，但实质上消费者的知情权还是被损害了。”张律师认为这种情况在现阶段只能依靠完善律师代理制度来解决“因为律师是专业的法律人士，对于相关法律和银行政策的理解程度都是非常透彻的，所以求助律师是办理个人按界贷款必要的程序。”据张慧茹律师介绍，他们所代理的中信和民生银行都曾明确要求他们“必须为消费者提供全方位的咨询”，这个“全方位”中自然包括对不同还款方式的细致解读。然而，大部分消费者还是认为银行方面能够通俗化的解释各种还款方式才是解决问题的根本办法，“只有消费者能够独立解读各种还款方式，我们的利益才能摆脱‘受制于人’的被动地位，知情权才能被真正维护。”网友“深夜的蓝色”在焦点房地产的业主论坛中发表评论时说，他还表示，应该用法律的形式明确银行需向消费者公示所有相关信息的义务，并制定相应的罚则，从而在法律的高度将消费者知权的维护落到实处。按揭附加费：到底合理不合理？购房人在按揭贷款过程中需要聘请按揭律师并交纳律师费，以及保险费，这两笔款项的收取也当前住房按揭贷款中最有争议的问题之一。虽然服务成为了商业银行之间争夺市场份额的重要手段，但是，这并不意味着各商业银行除了服务方式之外就不存在区别。“虽然执行的利息水平是相同的，但是在其他的附加费用上，各商业银行之间存在着差异，这主要体现在律师代理费和保险费用上。”胡凌律师说，律师在个人住房按揭贷款的办理过程中扮演着相当重要的角色，几乎所有的商业银行都为办理个人住房按揭贷款的购房人指定律师，对此，银行方面表示，此举一是为了普通的消费者能够正确地解读复杂的合同文本，

二是为了对借款人的资信情况进行审查，以最大限度地保证贷款的安全性，从而尽量规避潜在的风险。然而，问题的不合理之处在于：消费者必须承担起这项服务带来的成本，而消费者在“埋单”之后却不能自主聘任律师。同时，据记者了解，各商业银行收取的律师费也不尽相同，建行的律师费是2‰，农业银行是2‰，中国银行是2.5‰。在现行体制下，律师费的收取没有明确的标准，通常由各银行根据自身的情况自行决定。据业内人士透露，银行确定律师代理费标准主要的主要依据是律师代理服务成本和贷款办理的复杂程度，通常这两者的成本越高，律师费也就越高。对此，众多消费者提出了质疑。今年3月在某银行办理了8成20年按揭贷款的王先生认为：既然消费者交纳了律师的代理费用，就理应有权力自行决定聘请哪位律师，从而保证自己可以获得最好的代理服务。

焦点房地产业主论坛网友“灌水大仙”抱怨：我们听到的经常是这样一句话：您做这个项目的按揭贷款，就只能选择某个律师楼的代理律师,处于弱势地位的消费者通常无力改变这种被动的现状。中国人民大学公共政策研究中心研究员舒可心认为解决这一争议的最佳途径是通过立法的形式确定办理购房按揭贷款必须聘请代理律师。他认为目前的争议是由于法律没有明确地规定办理购房按揭贷款必须聘请代

理律师，如果银行不指定律师进行代理，大部分消费者出于节约支出的考虑都会选择不聘请律师，而银行则希望通过律师来规避风险，于是，质疑和矛盾就此产生。“最好的办法就是通过法律把聘请律师的制度固定下来，同时规定消费者有权自行选择代理律师。”舒可心强调。在保险费的收取方面，同样存在着消费者“埋单”却不能“选择”的不合理现象，现在申请个人按揭贷款时提供保险服务的保险公司是由银行指定的。中国农业银行一位长期从事房产信贷工作的副经理向记者透露了按揭保险的运作模式：首先开发商与银行签定提供按揭贷款服务的协议，然后根据项目和银行的意见决定采用哪个保险公司提供保险服务，而这其中保险服务的最终消费者却始终没有发言的权利。为了解决这个问题，有关各方都在寻找新的途径，其中最为成功、并被消费者普遍认同的就是天兆家园的“开发商代缴保险费”的新服务。[page]

据有关人士介绍，“天兆模式”的核心在于绕开了“消费者自主选择保险公司”的敏感问题，采用直接代替天兆的购房人代缴保险费的方式解决这个最敏感的问题。对此，天兆的准业主、焦点房地产网业主论坛网友“一地鸡毛”在论坛中发表评论说：“对于普通的购房人来说，至少在现阶段，购房人并非一定要求自己有权利选择保险公司，但是，如果我们不能选择保险公司就不要让我们交纳保险费。”

业内人士也普遍认为：“天兆模式”在消费者尚无主权的背景下，是解决这一问题的较好的方式。外币按揭，国内购房人何时享用？

作为国际化的大都市，北京正吸引着越来越多的海外人士，甚至外国人在京购房置业。同时，随着WTO条款逐渐开放外资银行业务，而币利率的相对优势，也使境外银行大举杀入按揭贷款业务成为一种趋势。根据中国人民银行公布的贷款利率，人民币个人按揭贷款的利率五年以下为4.77%，五年以上为5.58%。外币个人按揭贷款的利率是3%，外币按揭显然更为划算。东亚银行是现在屈指可数在北京可从事外籍人士购房按揭业务的外资银行。香港东亚银行褚晓路告诉记者：“现在，由于政策的限制，外资银行的外币按揭业务只能针对拥有外国国籍的人，而中国籍公民尚不能办理外币按揭贷款。”，但是他同时表示：随着外资银行在中国境内经营人民币业务的全面敞开，人民币与外币的可自由兑换也指日可待，在这样的背景下，中国籍公民将能够办理外币的按揭业务，“这时，外资银行外币运营成本低的优势将会被体现出来，低利率将是我们最大的竞争力”。褚晓路这样分析。

中国加入WTO的承诺是三年内将允许外资银行在中国境内全面开展人民币业务。业界分析人士普遍认为，如果外资银行进入个人住房按揭市场，将对中国国内银行造成巨大的竞争压力，届时，消费者将有更多更大的余地可以选择。刚刚与建外SOHO签定外币贷款合作协议的香港东亚银行北京地区房地产信贷业务负责人褚晓路表示，一旦中国政府放开对于外资银行在中国大陆进行人民币业务的限制，东亚银行将全力介入大陆的个人住房按揭贷款市场，“因为这是一个低风险、高回报的领域。”褚还认为，作为外资银行，其核心竞争力在于服务以及高水平的个人理财，因为外资银行有着相对更长的个贷款业务的操作经验，能够更加敏感地察觉市场的需求。这意味着中国的购房人将有机会选择和享受更符合自己的贷款品种以及优质的服务。虽然对于外资银行的介入，业界普遍感受到了巨大的压力，但是，有乐观的分析人士认为，外资银行介入带来的竞争压力将在一定程度上促使国内银行转变经营观念，提高服务质量，最终使广大的消费者受益。外资银行介入购房按揭市场后，消费者将有更多的选择。

公积金个人住房贷款

公积金个人住房贷款，也叫个人住房担保委托贷款。是由住房资金管理中心用房改资金委托银行向公积金的交存人和汇交单位的离退休职工发放的政策性贷款。商业性个人住房贷款商业性个人住房贷款，是商业银行用商业信贷资金向购房人发放的购房贷款。个人住房组合贷款个人住房组合贷款是指北京市住房资金管理中心或其他住房资金管理中心运用住房公积金、由银行运用信贷资金向同一借款人同时发放的，用于购买同一套普通住房的个人住房贷款。

贴息贷款

贴息贷款是商业银行运用自有资金向符合条件的借款人提供一定比例贷款额贴息，并由北京住房贷款担保中心进行担保的商业性贷款。申请人获得的贴息额度，根据其缴纳的公积金而定，最高贴息额度为30万元。该办法只能在指定的项目中采用。　到期一次还本付息法

借款人在贷款期内不是按月偿还本息，而是贷款到期后一次性归还本金和利息，目前中国人民银行颁布的1年期内(含1年)的个人住房贷款，采用的就是这种方式。等额本息还款法是贷款的本金和利息之和采用按月等额还款的一种方式。由于月还款额相同，适用于在整个贷款期内家庭收入有稳定来源的贷户。目前住房公积金贷款和多数银行的商业性个人住房贷款都采用这种方式，这种还款方式对消费者来说，有一个好处，就是每个月还款的数额是固定的，在消费者月收入相对固定的情况下，一般不会因为还款而感到压力。

等额本金还款法

又称利随本清法、等本不等息还款法。就是借款人将贷款额平均分摊到整个还款期内每期(月)归还，同时付清上一交易日至本次还款日间的贷款利息的一种还款方式。这种方式每月的偿还额逐月减少，较适合于已经有一定的积蓄，但预期收入可能逐渐减少的借款人，如中老年职工家庭，其现有一定的积蓄，但今后随着退休临近收入将递减。该还款法一般是以每月为利息清算单位，就是说，消费者每月还款的数额是由每月所还的本金，加上上月贷款总额产生的利息构成。其中每月所还本金就是消费者贷款总额除以贷款总月数得出的数额。总的说来，这种还款方式对消费者有一个好处，就是所还的利息总额相对少一些，但是由于前期本金基数较大，产生的利息就比较多，因此，消费者一开始的还款压力是相当大的。

等比累进还款法

也称等比递增(减)累进法，就是将整个还款期按一定的时间段划分，每个时间段比上一时间段多(少)还约定固定的比例，而每个时间段内每月须以相同的偿还额归还贷款本息的一种还款方式。等额累进还款法也称等额递增(减)累进法，其与“等比累进还款法”类似，不同之处就是将在每个时间段上约定多(少)还款的“固定比例”改为“固定额度”，以同样在每个时间段内每月以相同的偿还额归还贷款本息的一种还款方式。

增本减息法

这是国外银行采取的一种计息还贷方式，就是在“等额本金法”的基础上，每期的利息按理论余额计算，但本金的归还则是从小到大，使得每月归还的本息总额是一样的。

提前还贷

提前偿还部分或全部个人住房贷款，是指借款人在保证按月按额偿还个人住房贷款本息的基础上，提前偿还一定数额或全部的借款，以达到“缩短偿还期限，减少利息支出”的目的。

转按揭

在房贷的过程中，购房人如果想卖掉自己贷款所购房屋，但因贷款没还情拿不到房产证卖不了，购房人可在找到买家后与其共同到银行办理“贷转贷”，把自己名下的贷款转到另一个同意买你的房并已向你交付了你已交的首付款的购房人身上，这一过程叫转按揭。

贷款程序

目前，在购房时，通常情况是项目开发商会和某一固定银行签署合作协议，双方由固定人员代办贷款事宜。银行工作人员收妥借款申请书及规定文件后，将按规定的工作程序进行调查、核验(信贷人员会对申贷人的资质进行审核)，并在一到三周内给予回复意见。如果银行同意你的借款申请，工作人员会通知你在规定的时间、地点办理或由银行代你办理保险、公证、抵押登记等手续。双方签订《借款同》、《担保合同》、《抵押合同》、《质押合同》等法律文件。贷款度、期限和利率银行发放的个人住房贷款数额，不会高于房地产评估机构评估的拟购买住房的价值或实际购房费用总额的80%(以二者低者为准)。贷款期限最长可达30年，贷款利率按照中国人民银行有关规定执行。但目前审批项目以贷出七成居多。[page]