购房贷款中新房和二手房的贷款区别

　　一、首付

　　办理新房贷款时，首付款是按照购买时的市场价来作为参考，并根据个人贷款次数和个人贷款的信誉程度进行多方面的审核来制定贷款比例。而与新房贷款相区别的是，办理二手房屋贷款是根据“二手房评估价”作为参考。所谓评估价是根据当时的市场情况，通过银行指定的专业评估机构进行房产价值评估而计算出来的。一般二手房评估价低于市场价。评估价大多为二手房市场价值的80%-90%，部分房屋会更低。

　　一手房首付计算方式：

　　首付款=总房款-客户贷款额

　　贷款额=合同价（市场价）x80%（首次贷款额度最高可达80%）

　　二手房首付计算方式：

　　净首付款=实际成交价-客户贷款额（净首付款：不包括国家税费和中介服务佣金的首付款）

　　贷款额=二手房评估价*80%（首次贷款额度可达80%）

　　二、贷款年限

　　新房购房贷款最高能够30年，而二手房最高年限为20年。

　　三、贷款额度

　　在公积金贷款中，除了年限的区别外，贷款额度也是有区别的。比如，新房最高贷款额度为70万元，而二手房最高贷款额度为60万元。

　　公积金和组合贷款能够大额冲抵公积金贷款和组合贷款，个人账户内的余额，可以大额冲抵。所谓大额冲抵，就是将公积金账户内的余额一次性冲抵到业主贷款总额里面，比如，你贷款30万，公积金账户有10万元余额，做完大额冲抵后，需要还贷的金额只剩20万元，这种提前还贷形式是不需支付违约金的。

　　在申请购房组合贷款时，一方面尽量用足公积金贷款并尽量延长贷款年限，在享受低利率好处的同时，最大程度地降低每月公积金的还款额；最大程度地缩短商业贷款年限，在家庭经济可承受范围内尽可能提高每月商业贷款的还款额。