法律问答
我的老婆房产出售,也签署了
合同
书,收了订金。我就是房子共许多人,沒有签名,我想问一下合同书合理吗?假如没卖,必须担负哪些义务或赔付吗?
2020-03-18 20:22:43
律师解答共有3条
在出售房屋的过程中,“意向金转定金”通常约定由买方先付一部分钱款作为意向金交给中介,如果卖方同意居间合同中的条件(包括总价及付款方式),中介就将意向金转交给卖方,此时意向金就转为定金,如果买方反悔不买则不能要求返还,如果卖方反悔不卖则要双倍返还。所以,买方付钱的时候确实是意向金,但如果卖方同意卖,那就变成定金了。
所以一定要看清居间合同条款,不能随随便便就付了意向金。
合同部分履行时的处理规则。
定金是担保的形式之一,作用是指担保主合同债务的履行,那么,其担保的范围应当是全部债务。全部不履行的,当然适用
定金罚则
,部分不履行,其不履行的部分仍在担保范围之内,定金的效力对其仍具约束力,依照
公平原则
,部分不履行部分,应当适用定金罚则。
当事人一方不完全履行合同债务,应当按照未履行部分与占整个合同的比例,计算未履行部分的定金额,适用定金罚则。所以,笔者认为那种认为合同部分履行不适用定金罚则的观点是错误的。
由于房屋与土地的不可分离的属性,决定了房屋权属与土地使用权之间的相关性。虽然,我国法律对农民的房屋所有权予以了充分的保护,但基于对农村土地的特殊社会负担考虑,现行法律对宅基地的使用权流转未予以肯定。
而且,农村住宅用地制度是具有我国特色的福利性分配制度,是集体经济组织对其集体内部成员的一项福利性措施,具有很强的身份性。如果允许其向外进行流转,便导致流转标的不适格,造成集体资产的流失,违反了公平的原则,违背农村住宅用地分配制度的本意。
根据《民法通则》第6条规定,民事活动必须遵守法律,法律没有规定的,应当遵守国家政策。法院在审理案件的时候,如果法律对某类纠纷没有明确规定,应该查找国家政策对此规定。
国家政策有规定的,适用国家政策进行裁判。因此,根据“地随房走”的制度和我国现行法律和有关政策规定,非集体组织成员买卖小产权房合同应当认定无效。
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