法律问答

我户口是农村的,想在我们县城买套老宅子,但是现在不能过户,如果以后拆迁怎么防止纠纷果以后拆迁怎么防止纠纷怎么防止纠纷果以后拆迁怎么防止纠纷?我户口是农村的,想在我们县城买套老宅子,但是现在不能过户,如果以后拆迁怎么防止纠纷果以后拆迁怎么防止纠纷?卖家有宅基地证,但是不能过户。

2020-01-05 15:09:52
律师解答共有4条
  •   拆迁前最好办理过户手续,避免以后的纠纷。拆迁补偿政策各地标准不一,要具体分析。
      《中华人民共和国物权法》
      第十四条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭,依照法律规定应当登记的,自记载于不动产登记簿时发生效力。
      第十五条
    当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。
      第十六条
    不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理
  • 目前,我国法律对农村宅基地拆迁补偿方式一般有货币补偿和房屋安置两种,有条件的地区也可以另行审批宅基地。  
    1、农村房屋拆迁货币补偿:拆迁农村宅基地上房屋实行货币补偿的,拆迁人应当向被拆迁人支付补偿款。补偿款按照被拆除房屋的重置成新价和宅基地的区位补偿价确定。房屋重置成新价的评估规则和宅基地区位补偿价的计算办法由市国土房管局制定并公布。也就是说,以货币补偿的,具体补偿办法还需要进一步确定。  
    2、农村房屋拆迁房屋安置:拆除宅基地上房屋以国有土地上房屋安置的,拆迁人与被拆迁人应当按照《集体土地房屋拆迁管理办法》的规定确定拆迁补偿款,并与安置房屋的市场评估价款结算差价;但是如果被拆迁人安置的房屋是经济适用房的,则不需要按照此规定来处理。  被拆迁人的安置房面积如何计算呢?根据规定,农村集体经济组织或者村民委员会作为拆迁人实施拆迁,以本集体建设用地范围内的房屋安置被拆迁人的,经村民会议或者村民代表会议讨论通过并报乡(民族乡)、镇人民政府批准后,可以按照被拆除房屋建筑面积安置,也可以结合被拆迁人家庭人口情况安置。具体还需要看当地是如何规定的,以哪个为主要标准。

  • 一、2018年国家农村房屋拆迁补偿标准:房屋补偿标准
      楼房(二层以上)每平方米补偿3300元。
      捣(预)制砖砼结构房屋每平方米补偿2800元。
      砖瓦房每平方米补偿2400元。
      平(草)房每平方米补偿1900元。

      
    二、2018年国家农村房屋拆迁补偿标准:其他地上(下)附着物补偿标准
      仓房每平方米补偿920元。
      室外水泥地坪每平方米补偿165元。
      沼气池每个补偿4600元。
      厕所每平方米补偿190—300元。
      猪鸡舍每平方米补偿150—260元。
      塑料大棚每平方米补偿165—280元。
      菜窖每平方米补偿180—330元。
      砖石墙每延长米补偿190元。
      格栅(含工艺格栅栏)每延长米补偿450元。
      大门楼每个补偿2400元。
      饮用水井(含压水设备)每眼补偿1000元。
      农家排灌水井(含泵水设备)每眼补偿15000元。
      排灌大井(含设备)每眼补偿3万元。
      排水管(塑料管、铸铁)每延长米补偿80—150元。
      电话移机补助费每户200元。
      有线电视迁移补助费每户300元。
      坟每座补偿5000元。
  • 城市房屋拆迁管理条例》第三十条规定:“拆迁设有抵押的房屋,依照国家有关担保的法律执行。”按照目前法律规定的拆迁补偿的两种方式,拆迁设有抵押权的房屋具体操作也有不同。  
    1.抵押房屋拆迁采用货币补偿的方式操作  如果抵押房屋拆迁,选用了货币补偿方式,应当先由抵押权人和抵押人协商重新设立抵押权或者先偿还债务,使抵押房屋原有的抵押权消失,被拆迁人方能向拆迁人领取补偿金;如果抵押人和抵押权人不能订立新的抵押协议或者不能清偿到期债务,拆迁人有权暂不支付拆迁补偿金。按照合同法的相关规定,拆迁人和被拆迁人都有及时通知抵押权人的义务。有的地方则有具体规定,对没有在拆迁期限内与抵押权人重新设立抵押或者清偿原债务的,对其补偿款由拆迁人交公证机关或房屋拆迁管理部门提存或代保管。  对货币补偿的抵押房屋拆迁,需要做以上规定,是因为所得的赔偿金应属于抵押财产。根据这条规定,房屋抵押权因房屋被拆迁而消灭,其补偿作为抵押财产使抵押权人的合同权益得到保障,担保的法律意义得到体现。  
    2.抵押房屋拆迁采用产权调换方式的操作  如果被拆迁人在抵押房屋拆迁时,选用了产权调换方式,其补偿操作应注意以下两点:  
    (1)抵押人和抵押权人应当就产权调换后的房屋作为房屋抵押物而重新签订抵押合同。新的抵押合同必须依法成立并登记生效。否则,拆迁人不得与被拆迁人订立拆迁补偿安置协议,即使订立也因违反担保法的规定而无效。  
    (2)抵押权人与抵押人在拆迁期限内达不成新的抵押协议的,该房屋视为产权有争议的房屋,由拆迁人提出拆迁补偿安置方案,报房屋拆迁管理部门审核同意后实施拆迁。拆迁前,房屋拆迁管理部门应当组织拆迁人对被拆迁房屋作勘察记录,并由拆迁人向公证机关办理证据保全。  抵押房屋拆除未达成新的抵押协议,一般情况下是被拆迁人方面的原因居多,主要是原抵押合同持有异议。对此,抵押权人应及时提起诉讼,避免债权落空。当然也有被拆迁人主动起诉,要求法院确认原抵押合同无效或撤销原抵押合同,维护自身之合法权益。  在建工程拆迁纠纷的处理  实践中,抵押房屋中还有一种十分特殊的情况,就是开发商开发的房屋尚未竣工就遇上拆迁的情况。而在建工程除向银行贷款作为抵押外,还可能存在拖欠了工程款和已预售的情况,对该种房屋拆迁产生纠纷的处理必须按照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条和相应的司法解释来处理。  《中华人民共和国合同法》第二百八十六条规定:“发包人未按照约定支付价款的,承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期支付的,除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外,承包人可以与发包人协议将该工程折价,也可以申请人民法院将该工程拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”对此,最高人民法院亦有相应的司法解释。在建工程遇上拆迁时,无须折价拍卖,也是按市场估价计算补偿金额,但该在建工程的补偿款应按下列顺序处理:  
    1.如果该建工程尚欠施工单位的工程款,在拆迁补偿时,该补偿金,施工单位有优先受偿权,而不能给先支付抵押权人或抵押人。  
    2.如果该在建工程不欠施工单位的工程款,但既已抵押,又已预售。作为购买房屋(在建工程)的购房者,其善意购买的行为受法律保护,如已付清全部或大部分房款后,遇上拆迁,其已付购房款应在拆迁补偿金额中优先退还。  
    3.如果该在建工程既不欠施工单位的工程款,也未向社会发售,那么除非抵押人与抵押权人协商重新设立抵押权,否则该拆迁补偿款应优先偿还银行的借款本息。否则拆迁人将与被拆迁人连带清偿原抵押借款的本息。
未面谈及查看证据材料,律师回答仅供参考。