法律问答

具体房屋公摊面积低于买房合同上的房屋公摊面积,是不是可规定赔付?

2019-12-23 17:41:35
律师解答共有4条

  • 一、什么是房屋公摊面积?  
    (一)公摊建筑面积究竟包括哪些内容:  根据《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则(试行)》第8条、第9条的规定,公用建筑面积由以下两部分组成:  
    1、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其它功能上为整栋建筑服务的公用房和管理用房建筑面积。  
    2、套(单元)与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的一半。  
    (二)商品房不应分摊的共有建筑面积:  
    1、从属于人防工程的地下室、半地下室。  
    2、供出租或出售的固定车位或专用车库。  
    3、幢外的用做公共休憩的设施或架空层。  
    二、如何确定公摊面积?  
    (一)公摊面积的确定原则:  产权双方有合法权属分割文件或协议的,按其文件或协议计算分摊;无权属分割文件或协议的,可按建筑面积比例进行计算分摊。共有建筑面积的分摊方法是:  
    1、多层商品住宅楼,须先求出整幢房屋和共有建筑面积分摊系数,再按幢内的各套内建筑面积比例分摊。  
    2、多功能综合楼,须先求出整幢房屋和幢内不同功能区的共有建筑面积分摊系数,再按幢内各功能区内建筑面积比例分摊。  
    (二)公用建筑面积的计算方法  购房者在购房时,看一看作为合同附件的公摊规则等,如果出现不应计入面积的部分可以要求剔除,例如已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚、人防工程等建筑面积等。根据法律规定公用建筑面积分摊系数按以下方法计算:  
    1、整栋建筑物的建筑面积扣除整栋建筑物各套(单元)套内建筑面积之和,并扣除已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚及人防工程等建筑面积后的剩余面积,即为整栋建筑物的公用面积。  
    2、将整栋建筑物的公用建筑面积除以整栋建筑物的各套套内建筑面积之和,得到建筑的公用建筑面积分摊系数。也就是说,公用建筑面积分摊系数=公用建筑面积/套内建筑面积之和。  
    3、各套(单元)的套内建筑面积乘以公用建筑面积分摊系数,得到购房者应合理分摊的公用建筑面积。也就是说,分摊的公用建筑面积=公用建筑面积分摊系数×套内建筑面积。  另外,在房地产开发商售楼时,政府有关部门将会通过一定的审批、监管程序,核准其公用建筑面积分摊系数。每一位购房者所购买的套内建筑面积数乘以公用建筑面积分摊系数,就可以得出该购房者应合理分摊的公用建筑面积。  除此之外,会所、储蓄所、娱乐活动室等经营性用房,居委会、派出所使用的房屋不能作为公用建筑进行分摊。开发商不能将自己无偿提供给一些经营单位的投资转嫁到业主身上,公摊费用不能计在房价内。购房者在计算面积时可以咨询律师或专业机构,最重要的,开发商在销售商品房时,需要在合同的附加条款部分明确商品房销售面积、分摊的公用建筑面积及公用建筑部位。开发商如将不属于公摊面积的部分纳入公摊面积收取房款属于欺诈行为,应退还计入分摊面积部分的相应价款并支付违约金。另外,开发商无权将公摊面积再次出租或出售,需要征得业主委员会的同意并将所得利益应该交由业主委员会共同管理使用。购房者要仔细看合同内容,避免开发商侵犯自己的合法权益。
  • 第一招:索取公摊数据;在签订购房合同时,让发展商出示有关计算公摊面积的数据,包括整幢建筑的建筑面积、套内建筑面积之和、不应分摊的建筑面积等基本数据。

    第二招:查阅有关资料;业主们有权自查或者聘请律师向设计单位、规划单位、测绘部门等机构查阅所购房产的相关文件,比如终设计图纸或者终设计方案、终面积测量报告、各种数据的计算方式及其文件等等。
    此办法实现起来成本较高,仅供参考。

    第三招:在购房合同中约定公摊面积;是有关共有建筑分摊部位变更的情况,约定得越详细,对购房者就越有利。一旦发生纠纷,购房者就可以以合同约定来保障自己的利益。
    此办法为可行。
  • 第一,购买之前签订的合同,一个非常重要的一点,在你定下这个房子,并且交了一定数额的定金之后,开发商会跟你签订一个定房书之类的东西,这时你要要求开发商给你提供一个商品房买卖合同和补充协议的范本,拿到之后,有比较充分的时间对相关的条款进行研究,确定与发展商在签合同过程中的一些重点方面,做好签定合同的一些准备工作。
      第二,在签定合同之前,要再次审定房地产项目的相关证件,象项目的土地使用证、销售许可证之类的,签定合同时,要再次对这些证件进行审核,这些证件主要包括土地使用权证、建设规划许可证、建设用地许可证、建设开工许可证.
    第三,在签订购买合同之前的一些手续,如果买售人,也就是房主,不能亲自到售楼现场签定合同的,需要事前签订授权书,并且经过公正。
    如果是16岁以下人购房的,比如说由家长买房,写孩子的名字的,如果是未成年人的监护人,必须在未签约前,必须到公证处进行公证。
  • 《商品房销售管理办法》第九条出卖人订立商品房买卖合同时,具有下列情形之一,导致合同无效或者被撤销、解除的,买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:
    (一)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;
    (二)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;
    (三)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。
未面谈及查看证据材料,律师回答仅供参考。