法律问答

房东所持合同为养殖用地,后改为农家乐,并未有相关的土地性质变更文件和规划审批文件。现房东与我方有租赁合同纠纷,请问该租赁合同是否有效?如何证明房东房屋为违规建筑?

2019-11-21 22:24:56
律师解答共有3条
  • 房屋租赁合同必须要有以下的要件才有效:
      房屋租赁,当事人应当签订书面租赁合同,租赁合同应当具备以下条款:
      
    (一)当事人姓名或者名称及住所;
      
    (二)房屋的坐落、面积、装修及设施状况;
      
    (三)租赁用途;
      
    (四)租赁期限;
      
    (五)租金及交付方式;
      
    (六)房屋修缮责任;
      
    (七)转租的约定;
      
    (八)变更和解除合同的条件;
      
    (九)违约责任
      
    (十)当事人约定的其它条款。
      第十条 房屋租赁期限届满,租赁合同约止。承租人需要继续租用的,应当在租赁期限届满前3个月提出,并经出租人同意,重新签订租赁合同。
      第十一条 租赁期限内,房屋出租人转让房屋所有权的,房屋受让人应当继续履行原租赁合同的规定。
      出租人在租赁期限内死亡的,其继承人应当继续履行原租赁合同
      住宅用房承租人在租赁期限内死亡的,其共同居住两年以上的家庭成员可以继续承租。  第十二条 有下列情形之一的,房屋租赁当事人可以变更或者解除租赁合同:  
    (一)符合法律规定或者合同约定可以变更或解除合同条款的;
      
    (二)因不可抗力致使租赁合同不能继续履行的;
      
    (三)当事人协商一致的。  
      因变更或者解除租赁合同使一方当事人遭受损失的,除依法可以免除责任的以外,应当由责任方负责赔偿
  • 我国《合同法》第二百一十四条规定:租赁期限不得超过20年。超过20年的,超过部分无效。租赁期间届满,当事人可以续订合同,但约定的租赁期限自续订之日起不得超过20年。
    《合同法》二百一十五条规定:租赁期限为六个月以上的,合同应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的合同,视为不定期租赁。
  • 房屋买卖的过程中,建房涉及的情况多种多样,需要具体情况具体分析。比如,建好房屋后出售需要注意的:注意:
    (1)卖方是否唯一住房且满五年才能免营业税;
    (2)买方是首次购房享受契税优惠。
    房屋转让过户的规定
    投入使用的房地产买卖双方,应当签订房地产买卖合同,合同文本可以使用房屋土地管理局制定的示范文本,也可以自己制定合同。使用自制合同的,当事人在过户申请前应该委托经市房地局认定的法律服务机构进行预审,法律服务机构对于符合规定的自制合同,提出预审合格意见。市、区、县房地产交易管理机构受理过户申请后,应该对买卖双方提供的申请过户资料进行审核,审核内容如下:
    一、当事人提供的材料是否合法、有效;
    二、申请书填写的内容与提供的材料是否一致、无误;
    三、房地产的权属是否清楚,确认有无权属纠纷或他项权利不清的现象,是否属于《房地产转让办法》规定的不得转让的范围;
    四、受让人按规定是否可以受让该房地产;
    五、买卖的房地产是否已设定抵押权;
    六、买卖已出租的房地产,承租人是否放弃优先购买权;
    七、买卖共有的房地产,共有人是否放弃优先购买权;
    八、房地产交易管理机构认为应该审核的其他内容。
    买卖双方当事人对于市、区、县房地产交易管理机构作出的不予过户决定有异议,可以向市房地局申请行政复议,也可直接向人民法院起诉。
    办理房屋产权过户的手续和缴纳费用:
    1、5年内的房屋过户,需要由卖方交纳个人所得税。5年以前的不需交。
    2、第一次过户要交纳
    1.75%的讫税(财政部门收取)
    3、6元/平方米的手续费(房管局收)
    4、房屋评估费按评估后总价的5‰收(评估事务所收)
    5、公证费最高300元
未面谈及查看证据材料,律师回答仅供参考。
相关知识推荐
加载中