法律问答

2013年8月21日,我问甲方租了一间商铺,租金为8万元一年,租期为3年,至2016年8月20日。2015年7月20日我付了最后一年的房租给甲方。但是10月20日,我才发现这家商铺所有权是另一人所有,而且他们之间合同只签到2015年10月31日,合同明确说明不能转租。现在是甲方转租给我。所以,我现在要求甲方终止合同。我与甲方的合同上明确注明,违约金为五千元。现在,我们的合同算合法有效的吗?如果是有效的,我们要提前解除合同,是算我们违约吗?那我们只用付5千元违约金就好了么?我们还有将近10个月的房租 ,可以叫甲方退还给我们吗?如果我们之间的合同是无效的,他要如何赔偿我们的呢?

2019-08-22 15:16:05
律师解答共有4条
  • 合同解除虽然也是基于违约事实而产生的法律后果,但它不属于违约责任方式,而属于合同违约后的一种补救措施;合同解除后的法律后果也不表现为违约责任,而是一种民事责任,主要包括不当得利返还责任和损害赔偿责任。合同法第97条对合同解除后的法律后果规定得十分明确,即“合同解除后,尚未履行的,终止履行,已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以请求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。
    ”赔偿损失是合同解除后的一项法律后果,但这种法律后果不表现为违约责任,更不表现为违约金,因为该赔偿责任的适用有两个原则:  一是实行过错原则,无过错不产生赔偿责任;而违约责任实行无过错原则,只要有违约事实的存在,不能主观上有无过错,都要承担违约责任。
      二是损失实际发生原则,即赔偿的损失必须是实际发生的损失。解除合同一方不能主张违约金的另一个理由是因为解除合同具有溯及力,合同解除后合同自始不存在,而违约金条款是原合同之一部分,不具有独立性,该约定也归于消灭,解除权人当然不得依照原合同约定的违约条款主张违约金,只能要求赔偿损失。
    如果合同中明确约定合同解除适用违约金条款的,从其约定。
  • 公司并购违约金:当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
  • 租赁合同提前解除属于一种常见的合同违约情形,一般来说房屋租赁合同的解除方式有三种:
    1、如果当事人协商一致解除租赁合同的,那么自达成共识时起,房屋租赁合同解除;
    2、如果房屋租赁合同中约定了解除合同的条件的,那么自条件发生时,合同自动解除。但是在这种情况下,如果当事人对合同是否解除发生争议的,应当起诉由法院审理;
    3、如果出现了法律规定的解除情形,那么合同自一方的解除通知到达另一方时解除。
    但通常当事人会对合同解除与否发生争议,最终也只能向法院起诉由法院审理。
  • 合同解除与违约金责任的关系

    所谓违约金责任是指一方违约后,适用的以支付违约金为内容的民事责任。违约金具有约定性,而解除合同具有消灭合同效力的法律后果,那么解除合同与违约金责任二者能否并存呢?对此,我国合同法并未作出规定。
    笔者认为,在一方违约导致合同解除的情况下,应允许另一方要求违约方支付违约金,因为违约金的主要作用就在于制裁违约行为以担保债务履行,合同的解除是因为一方违约而产生的,对于此种过错行为应当通过收取违约金的办法加以制裁。
    有人认为违约金是以有效合同的存在为前提的,合同解除后,违约金条款就同时失效,合同解除仅能产生恢复原状的效力。笔者认为,合同解除不应当影响违约金条款的效力,只要违约金条款可以适用于相应的违约行为,就应当允许当事人追究违约方的违约金责任,这正是违约金条款的价值所在。
未面谈及查看证据材料,律师回答仅供参考。
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