法律问答

买回迁房没过户之前能到公证处公正吗?

公证
2019-08-17 14:50:50
律师解答共有3条
  • 对于回迁房买卖合同,还需要尤其注意以下几点,并约定相应的违约责任。  
    (一)一定要约定房产过户和交房的时间  签订回迁房买卖协议时,出卖人并没有取得房产证,无法办理过户手续。因此,一定要约定房产过户的时间,实践中虽然不能保证何时取得房产证,但要写明自取得房产证多少之日起办理房屋所有权的转移手续。  签订回迁房买卖协议时,要确定具体的交房时间,若在签订合同时就是现房,则可以约定缴纳首付之日即为交房时间。  
    (二)严防“一房多卖”的发生  回迁房买卖无法办理预告登记,这就为出卖人“一房数卖”留下漏洞可钻,一旦房价高涨,违约成本过低,出卖人极有可能将房屋出售给他人。在房屋买卖合同都有效的情况下,办理了交付或者登记手续,才能产生物权变动的法律效果。出卖人将商品房数次出卖所签订的合同,不违反法律的禁止性规定,均应当是有效的合同。购房人一定要注意这一点。  
    (三)买方不要一次性付全款  没有房产证的房屋买卖存诸多风险,违约责任的规制显得非常重要。但要求违约方承担违约责任,需要缴纳法院诉讼费用、律师费,还需花费时间等成本。如果买房留有尾款,而卖方认为违约所得小于尾款时,买方的违约机会将会大大降低。当然,具体如何将为款留下,且能顺利地完成买卖协议的签订,需要房产经纪人或者买方较高的谈判技巧。  
    (四)要求卖方的配偶签名  实践中,回迁房一般属于夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产,根据婚姻法的有关规定,该房产应属于夫妻共同财产,一方处分应当得到另一方的同意,否则可能产生两类法律后果:其一,若房价上涨,而配偶借口不同意出卖房屋,则有可能产生无效的法律后果;其二,若在过户之前,卖方夫妻离婚,则涉及到共同财产的分割问题。以上两种情况,只要卖方配偶签名,并辅之以必要的条款,则基本上能够预防。  综上可以看出,未取得房产证回迁房买卖合同是有效的,但是与期房转让一样存在着一定的风险,如果购房者一定要购买未取得房产证回迁房
  • 二手房交易只公证不过户行吗?  
    1、为了想要逃避营业税,暂不过户。这样的房子虽然有了产权,看上去很保险,但仍存在着交易不成功的风险。 
    2、房屋权利受到限制。 
    3、房屋共有人不同意卖房。房屋共有人通常指房主的妻子或丈夫,购房者在买房时要房主与共有人都同意才行。段律师说:“我曾经见过这么一个例子,当时购房者直接和房东签订了合同,并做了房屋买卖公证,但公证时房东的妻子因有事未在场,结果首付款都付了,房东却说房子不卖了,因为他妻子不同意。”  
    4、卖房者对房屋没有产权,只有使用权。比如一些单位分房后,房子就由职工一直居住,但是单位并没有将房子产权转给职工个人,此时居住者对房子只有使用的权利,而没有买卖的权利。这样的房屋买卖合同,一般公证处不予公证,即使公证了也不具法律效力。  
    5、联建房、小产权房拿不到产权证。购房者在购买这类房屋后,是无法取得合法房产证的,如不符合城市规划,政府可以对这类房屋进行无偿拆除,所有损失只能购房者自己承担。  
    6、产权证仍在办理的过渡类型房产。“当房地产公司的相关手续不齐全时,开发商可能会推迟给买受人发放房产证,此时一手买房人面临拿不到房产证的风险。”段律师说,一手卖房人再卖出后,风险就转嫁给了二手购房者。
  • 公证是公证机构根据自然人法人或者其他组织的申请,依照法定程序对民事法律行为、有法律意义的事实和文书的真实性、合法性予以证明的活动。公证制度是国家司法制度的组成部分,是国家预防纠纷、维护法制、巩固法律秩序的一种司法手段。
    公证机构的证明活动与人民法院审理案件的诉讼活动不同。前者是在发生民事争议之前,对法律行为和有法律意义的文书、事实的真实性和合法性给予认可,借以防止纠纷,减少诉讼。
    它不能为当事人解决争议;而人民法院的诉讼活动,则是在发生民事权益纠纷并由当事人起诉之后进行的,其目的是作出裁决。  根据公证暂行条例第二十五条第二款和第二十六条规定,当事人对公证处的拒绝公证不服,或者认为公证员处理不当,可以向该公证处所在地的市、县司法行政机关或者是上级司法行政机关申诉。
    公证处或者它的同级司法行政机关、上级司法行政机关,如果发现已经发出的公证文书有不当或者错误,应当撤销。当事人虽然有申诉的权利,但要正确行使,不得歪曲或者捏造事实进行诬告,不得扰乱公证机关的正常工作秩序。
未面谈及查看证据材料,律师回答仅供参考。
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