律师您好！??我于2008年初在北京某小区的地下停车场买了一个产权车位。该地下停车场里既有产权车位也有非产权车位，且没有划分区域。购买该车位后曾去物业询问过管理费，物业说，不停车不用交，什么时候停车再开始交费。我当时并不常住在该小区，听物业这么说，我就没缴费，物业既没给我进车库的门禁卡，也没给我在车位上挂车牌，装地锁。物业在其后的近八年时间里也没有要求我签合同和催要过管理费。??我长年不在北京，其间有几次回京到该小区地下车库查看，竟每次都在我的车位上发现停着不同的车辆。我曾多次去问物业为什么在我的车位上停着别人的车？物业说你没交费，所以不能给你挂你的车牌和装地锁，管不了。后来甚至发现有人竟然在我的车位上挂了他的车牌，成了他人的专属车位。后经了解，物业对小区内租车位的用户说，只要是没装地锁的空位都可以随便停放。????2015年底我准备开始使用该车位，遂去物业交管理费及办理相关手续，物业竟要求我补交2008年1月至2015年底的全部管理费，否则不给我门禁卡，没有门禁卡就意味着我的车根本开不进去。我当时就质问物业经理，在近八年的时间里我的车位上总是停着别人的车，甚至成了别人的专署车位，你们是怎样管理我的车位的？既然你们没有尽到管理职责，凭什么让我补交管理费？！可是无论我怎么说，不补齐管理费就不给我门禁卡。我当时公务在身出行在即，没有时间跟物业理论，只得被迫补交了管理费，并从2015年底跟物业签署了车位管理合同，随后物业给了我门禁卡，并在我的车位上挂了我的车牌号，装了地锁。??我想咨询的问题是：1）合同的签署日期是2015年底，物业有权让我补交签合同以前的费用吗？2）既然物业没有尽到管理责任，那我是否有权不交以前的管理费？2）如果我起诉该物业，我应如何主张我的权利？ 是让其退还我补交的管理费还是偿付我出租我车位所得的租金？??烦请您尽快答复，谢谢！??周平
消费者维权
2019-08-14 23:44:59
律师解答共有3条
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物业管理公司依据物业管理服务合同为物业使用人或所有人提供物业管理服务，物业管理使用人或所有人依据物业管理服务合同应当付出的费用的叫物业管理费。 物业管理费一般由以下一些项目构成：
(1)公共物业及配套设施的维护保养费用，包括外墙、楼梯、步行廊、升降梯(扶梯)、中央空调系统、消防系统、保安系统、电视音响系统、电话系统、配电器系统、给排水系统及其他机械、设备、机器装置及设施等。
(2)聘用管理人员的薪金，包括工资、津贴、福利、保险、服装费用等。
(3)公用水电的支出，如公共照明、喷泉、草地淋水等。
(4)购买或租赁必需的机械及器材的支出。
(5)物业财产保险(火险、灾害险等)及各种责任保险的支出。
(6)垃圾清理、水池清洗及消毒灭虫的费用。
(7)清洁公共地方及幕墙、墙面的费用。
(8)公共区域植花、种草及其养护费用。
(9)更新储备金，即物业配套设施的更新费用。
(10)聘请律师、会计师等专业人士的费用。
(11)节日装饰的费用。
(12)管理者酬金。
(13)行政办公支出，包括文具、办公用品等杂项以及公共关系费用。
(14)公共电视接收系统及维护费用。
(15)其他为管理而发生的合理支出。 另外的项目详见相关物业公司的具体规定。相关物业公司保留最终解释权。 -
商品房的物业管理费一般由以下一些项目构成：
(1)公共物业及配套设施的维护保养费用，包括外墙、楼梯、步行廊、升降梯(扶梯)、中央空调系统、消防系统、保安系统、电视音响系统、电话系统、配电器系统、给排水系统及其他机械、设备、机器装置及设施物业管理费等。
(2)聘用管理人员的薪金，包括工资、津贴、福利、保险、服装费用等。
(3)公用水电的支出，如公共照明、喷泉、草地淋水等。
(4)购买或租赁必需的机械及器材的支出。
(5)物业财产保险(火险、灾害险等)及各种责任保险的支出。
(6)垃圾清理、水池清洗及消毒灭虫的费用。
(7)清洁公共地方及幕墙、墙面的费用。
(8)公共区域植花、种草及其养护费用。
(9)更新储备金，即物业配套设施的更新费用。
(10)聘请律师、会计师等专业人士的费用。
(11)节日装饰的费用。
(12)管理者酬金。
(13)行政办公支出，包括文具、办公用品等杂项以及公共关系费用。
(14)公共电视接收系统及维护费用。
(15)其他为管理而发生的合理支出。
另外的项目详见相关物业公司的具体规定。相关物业公司保留最终解释权。 -
依据的物权法及其司法解释《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年4月20日最高人民法院审判委员会第1466次会议通过）法释[2009]8号
第四条 业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持。
私搭乱建违反的是《住宅室内装饰装修管理办法【建设部令[2002]110号】》，属于违法行为并妨碍物业服务与管理，物业可以依据此条起诉。
未面谈及查看证据材料，律师回答仅供参考。
