法律问答

律师你好,二手房交易中,上家不配合,我该怎么办?我现在在买一套二手房,现在需要办贷款协议和审税,但是上家不配合,时间一拖再拖,已经推掉3次,我该怎么办?

2019-08-03 12:47:53
律师解答共有4条
  • 二手房按揭贷款是指个人在购买售房人具有房屋产权证、能在市场上流通交易的住房或商业用房时,自己支付一定比例首付款,其余部分以要购买的房产作为抵押,向合作机构申请的贷款。如果要顺利并成功取得二手房按揭贷款,消费者一般要“七步走”:  找好意欲购买的房屋,该房屋必须产权明晰,符合政府规定的进入房地产市场的流通的条件。
      选择一家银行指定的能办理按揭贷款业务的房产交易代理机构,并在该机构完成房产价值评估工作,交纳房产评估费。  借款人申请二手房抵押贷款应填写借款申请表,并向贷款银行提交下列资料:  1)身份证明(居民身份证、户口簿或其他有效居留证件)、学历证明、婚姻状况证明;  2)经济收入证明,并可有选择地提供包括存款证明、有价证券在内的其他财产证明,以上证明资料越全面,银行在放贷评审中的评分越高,贷款人享有贷款金额及时间的条件越优越;  3)买卖双方签订的购房协议书;  4)同意以所购房屋作抵押的证明;  5)有不低于购房价款30%的自有资金;  6)贷款银行要求提供的其他文件或材料。
      售房人须提供如下资料:  1)售房人(含共有人)身份证明及复印件、婚姻状况证明;  2)房屋共有权人同意出售的书面文件;  3)所售房屋的房屋所有权有效证件及复印件;  4)如房屋已出租,须提供承租户同意出售的证明文件;  5)保证所售房屋符合上市出售条件的证明。
      去银行指定的律师事务所填写二手房按揭申请表,由律师把所有证明资料交送银行进行贷款审批,对借款人和售房人送交的资料的真实性、合法性、合规性及借款人的资信进行审查,负责组织对交易房屋进行房价评估,所评估价值作为贷款银行确定贷款额度的依据。
    购房者须交纳所购房屋价值4%的律师费。  借款人与贷款银行签订借款合同。  办理抵押、保险等有关担保手续。  借款合同生效,资金划入借款人指定帐户。
  • 签订二手房买卖协议需要注意哪些,  签订二手房买卖协议需要注意哪些,主要内容如下:  
    1、注意交易房屋的权属情况,主要指审查交易房屋有无抵押或存在其他共有人。共有房屋(例如夫妻共同共有)转让必须征得所有共有人的书面同意。  
    2、注意审查房屋价款、其他费用及佣金。房屋价款应该由买房者与出卖人进行协商,但在实践中,大多数二手房买卖都是通过中介机构进行的,因此,为防止不法中介故意抬高房价牟利,有必要充分了解交易房屋的出卖人的委托价,最好在中介机构的组织下直接与出卖人进行协商。  
    3、必须对付款方式进行明确、具体的约定,这是签订二手房买卖合同最为关键的一点,交易双方常常由于某笔款项的支付条件和支付时间不明而产生纠纷。付款方式一般分为双方自行交易或中介机构代收、代付,委托中介机构代收、代付能够适当降低风险。  
    4、注意对交房情况进行严格审查,包括交房时间、交房条件、相关费用的支付等。买卖合同中应该明确约定交房时间,交房条件及水、电、气、物业管理费、维修基金等相关费用的负担。  相关知识延伸阅读:  
    一、2013年新二手房个税的缴纳  二手房交易的个人所得税有所调整,出售房龄不足5年及满5年不是家庭唯一住房的,按照二手房交易计税金额的1%全额征收。而根据国务院出台的调控细则,二手房的个人所得税,将严格按差额的20%征税。  以交易一套130平方米的二手房为例,2010年卖主买房时,价格是40万元,这次是以80万元出售,差额是40万元。按我市现行的总房款1%征个税,需缴纳8000元的个税;而如果按差额的20%征个税,那么这套房需缴纳个税8万元。也就是说,这套房子光是个税部分,就增加了
    7.2万元。更何况,二手房交易还有契税、营业税、交易费等其他税费。按照最高标准来算,这套二手房还要缴总房款3%的契税、
    5.6%的营业税,两样税加起来是
    6.88万元。再加上8万元的个税,这套房子的累计交易税费已经达到了
    14.88万元,相当于总房款80万元的
    18.6%。  
    二、“国五条”细则中关于,“相关税费”和“合理费用”的界定  2013年根据国务院“国五条”细则的要求,凡是能查询到原值的,都必须要按查验征收的方式,也就是所谓的差额的20%,那么在计算税额时,计税价格、原值、契税都好计算,“相关税费”和“合理费用”究竟该如何界定呢?  相关费用”是指转让房产时缴纳的营业税、建设费、教育费附加及印花税、土地增值税等费用,就南京市而言,主要是
    5.6%的营业税。“合理费用”则包括装修费、手续费、公证费等,尤其要说明的是,装修费是有限额标准的,商品房最高可以扣除房屋原值的10%,公有住房、经适房最高可以扣除原值的15%。  假设一套100万购入的房产,现在以200万的价格出售,按照查验征收的话,计税价格为200万,原值为100万,契税为1万(假设购入时税率为1%),相关税费(主要为营业税)是
    11.2万元,合理费用为装修费(15万,能提供发票)、手续费、公证费合计5000元,那么其需缴纳的个人所得税为(200-100-1-
    11.2-15-
    0.5)×20%=
    14.5万,并非是买卖价差的20%即20万元。
  • 房产过户流程 
    1、房产证过户不经过房地产中介的话,须把合同的条款和违约条款写清楚,签合同时须卖方房产证上面名字的当事人在场(如果是已婚得话,需要夫妻双方在场及签字,哪怕房产证上面只有一个人的名字)房产过户。
    2、申请材料准备好后,须到房产局,填写一些表格和一个存量合同,存量合同上面的金额一定要和签订合同上面的金额一样。
    3、房产过户的申请材料都交给房产局后,房产局会给予一个回执单,按照回执单上面说明的日期去缴纳税金 ,一般需要十五个工作日左右。
    4、房产过户税金缴纳完毕后便可拿到房产证。
  • 所购房屋产权不完整,房屋存在欺诈行为都是可以业主拒绝办理按揭的。
    房屋买卖注意问题如下:
    1、房产权是否清晰,房产权是否完整,房产证是否合法真实有效;
    2、房屋结构是否合理,有没有违规建设;
    3、确认房子的物业配置是否完善;
    4、确认房屋现在价值是否符合卖价,可联系专业的评估机构进行评估;
    5、购房者若需要贷款买房,需要跟银行确认该房产是否获得银行支持。
未面谈及查看证据材料,律师回答仅供参考。