法律问答
商品房没验收开发商就交房,房屋逾期未交,开发商不赔违约金,现在一直没验收违约金应该赔到什么时候?
2019-07-07 11:26:42
律师解答共有4条
出卖人迟延交付房屋或买受人迟延支付购房款,经催告后在三个月的合理期限内仍未履行,当事人一方请求解除合同的,应予支持,但当事人另有约定除外。
由此我们可以看出,开发商逾期交房构成违约,应当承担继续履行、采取补救措施或者就赔偿损失等
违约责任
。
如果购房者催告开发商,经催告3个月后仍未能交付的,购房者可以单方解除购房合同并要求赔偿损失。如果购房者没有催告,那么自合同约定的交房之日起一年内没能交房,购房者也有权单方解除合同并要求承担损失。
另外还需要注意两点:
一是购房合同中对逾期交房购房者解除合同的条件和违约金赔偿有约定的,应按合同的约定处理。
二是如果逾期交房时由于
不可抗力
或者合同中约定的免责事由造成并且及时告知了购房者,那么开发商不承担责任。
签订合同后就必须履行自己的义务,这是由合同的性质决定的。但是有些人就是在签订合同后拒不履行,这属于违约,应当承担违约责任:
(一)采取补救措施
1、采取补救措施的含义。
采取补救措施作为一种独立的违约责任形式,是指矫正合同不适当履行(质量不合格)使履行缺陷得以消除的具体措施。这种责任形式,与继续履行(解决不履行问题)和赔偿损失具有互补性。
1、赔偿损失的概念与确定方式。赔偿损失,在合同法上也称违约
损害赔偿
,是指违约方以支付金钱的方式弥补受害方因违约行为所减少的财产或者所丧失的利益的责任形式。
《
中华人民共和国合同法
》 :
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百二十条当事人双方都违反合同的,应当各自承担相应的责任。
合理预见原则是确定
损害赔偿范围
的原则之一,其是指违约损害赔偿的范围应以违约方在订立合同时预见或者应当预见到的损失为限。合理预见原则的主要理论依据即意思自治原则。
当事人只能承受订立合同的意思范围的约束,其责任的承担同样也不能超过意思范围。如果违约造成的损失超出了当事人根据订立合同时的情况与事实能够作到的预见,让其承担违约损失就违背了意思自治原则。
应当注意的是,合理预见原则并不适用于约定损害赔偿,即在当事人约定违约金或损害赔偿的计算方法时,约定的数额或者根据约定的计算方法确定的数额具有优先效力,其都属于当事人在订阅时就能预见到的损失数额,除非其约定显失公平才得予以考虑减少。
其次,是否预见或者应当预见可能的损失是根据订立合同时的事实或情势进行判断的。据以判断是否预见到或者应当能够预见的依据是违约方在订阅合同时实际知道的或者应该能知道的事实或情势。
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条,商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法,违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定:
逾期付款的,按照未付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的,按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。
未面谈及查看证据材料,律师回答仅供参考。
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