法律问答
你好,我父母有一老宅,长期无人居住,现已成危房,急需拆了重建,但我们姊妹四个,这个老房是登记在二姐的名下的,因为2006年农村房屋基登记,一户人家只能享有一处,我父母有两栋农村的木房子,因为我们的户口都已迁出,只有二姐有户口,就把另外一栋登记在她的名下,现在她把老屋拆了,说是她的名字,就属她重建,父母说虽然是你的名字,但它归四姊妹共同同享受,她不依不饶,还说房子给父母拆了没有要他们的,老宅基地的使用权属她所有,请问 她的这个说法合理合法吗?
2019-06-20 10:37:08
律师解答共有4条
房屋产权
是指房产的所有者按照国家法律规定所享有的权利,也就是房屋各项权益的总和,即房屋所有者对该房屋财产的
占有
、使用、收益和处分的权利。 房屋登记机关进行房屋产权登记应符合下列条件:
1、权利主体合格。申请人为房屋的权利人。
2、有合格的身份证明。即权利人的身份证件、户籍证明或
法人
、其他组织的资格证明要合格;
3、房屋权属来源合格。权利人提供的用地、规划批准文件、房屋竣工验收合格证明或者房屋赠与、
继承
、转移、
担保合同
书或批准文件等权属来源证明真实有效合法;
4、经过公告、听证,利害关系人没有异议。
5、法律、法规规定的其他条件。
一套产权完整的房屋分别有房屋所有权证和国有土地使用权证。光从字面理解,房屋所有权是没有使用时间限定的,而土地使用权有相应的时间期限。一般门市房的土地使用年限为40年,而住宅为70年,一旦使用年限到期,可能是自动续期,也可能是补交一定的土地出让金后续期,国家尚未出台相关政策,但总之是不可能被收购的。
《土地管理法实施条例》第二十六条规定,“土地补偿费归集体经济组织所有。”实际上是对集体土地所有权的补偿,土地补偿费在土地被
征收
后,统一支付给作为被征地单位的农村集体经济组织。
农村集体经济组织收到土地补偿费后如何分配属于涉及村民利益的重大事项。根据《村民委员会组织法》第十九条规定,涉及村民利益的重大事项应当由村民委员会提请村民会议讨论决定。
为此,《
最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释
》第二十四条规定:“农村集体经济组织或者村民委员会、村民小组,可以依照法律规定的民主议定程序,决定在集体经济组织内部分配已经收到的土地
征用
补偿费。
或用于公益事业,或分配给村民等。”
《城市房地产管理法》第三十七条第六款规定:“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。”根据《
物权
法》第十五条的规定,当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的
合同
,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响
合同效力
。
因此,未取得房产证的房屋可以订立合同进行买卖,但是不能办理过户转让。因
房屋买卖
合同发生争议的,买主可以基于有效的
买卖合同
向人民法院起诉,督促卖主积极办理房屋产权证书并办理过户手续。
卖主在客观上不能取得房屋产权的,买主可以要求卖主承担损失并请求赔偿。
未面谈及查看证据材料,律师回答仅供参考。
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