法律问答

您好,我在一月份通过中介销售一处房产,对方付了部分定金,约定过户手续办结后房款全部付清,没有约定具体时间。现在由于政策原因,对方不符合购房资格,须两年后才有资格购买,但又不解除合同,我想问一下能不能解除合同?

2019-05-07 20:42:59
律师解答共有4条
  • 担保法司法解释第117条则规定了解约定金,具体为定金交付后,交付定金的一方可以按照合同的约定以丧失定金为代价而解除主合同,收受定金的一方可以双倍返还定金为代价而解除主合同。对解除主合同后责任的处理,适用《中华人民共和国合同法》的规定。
    可见解约定金是以定金的交付为代价保留合同解除权的一种方式,如果当事人双方约定了解约定金,则任何一方均可以定金损失为代价解除合同,然而合同解除后依然适用过错原则,因此造成对方损失的,按照过错程度予以赔偿损失。
  • 开发商违约的情形:
    (一)交楼缺验收证以及延期交楼。
    (二)交楼后与合同约定不符合。
    还有很多的纠纷是因为购房人收楼后发现房屋的品质与当初合同约定的不相符。具体情况有很多种,比如面积有出入(大于3%)、窗户的弧型窗变成平面窗、水电气未能到户等等,这都属于开发商的违约。但有时因为一些细小的质量瑕疵导致与合同约定的交楼标准不符,则不应当看成是开发商的违约。
    (三)不合理收费。
    购房人关注的另外一个重要方面就是收费,哪些费用该收而哪些费用不该收。比如不能收取一年以上的物业管理费,不能收取超出公摊部分的费用,不能强行收取办理房产证的手续费(业主也可自行办理)等等。如果开发商单方面发生这些行为,则属于开发商违约。
    (四)交楼后发生质量问题开发商推委责任,未及时修缮。
    房屋作为一种产品,发生质量问题是难免的,但关键是发现问题要及时解决。比如地下车库漏水、墙皮开裂等等。在购房之初,购房人都已经交纳了一笔维修基金以及物业管理费,解决这些问题是开发商或者物业责无旁贷的。
  • 首先,定金是在合同订立或在履行之前支付的一定数额的金钱作为担保的担保方式。在购房合同中,定金可以作为一种担保方式由买方向卖方预先支付。根据合同法的规定,定金不能超过合同价款的20%,如果支付定金方违约,将不能要求对方返还定金,如果定金接受方违约,应当向支付方双倍返还定金,如果双方都按约履行合同,定金将作为合同价款的一部分,在本案中,2万元定金如果不超过购房款20%是符合法律规定的,如果双方签订了购房合同,并按约履行合同,2万元定金可以作为购房款折抵。
    另外需要注意的是,定金与订金不同,订金不属于法律概念,不像定金具有担保性质,可视为预付款,如果接受方违约不能要求其双倍返还。另外需要提示的是,并不是所有的“定金”都不能退还。
    我国《商品房销售管理办法》第22条规定:不符合商品房销售条件的,开发商不得销售商品房也不得收取任何预订款性质的费用。因此,如果商品房不符合销售条件,而购房者已经交纳了“定金”,那么无论双方是否约定“定金”退还事项,开发商都应无条件退还定金给购房者。
    此外,根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条的规定,因不能归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖方也是应当返还定金的。
    希望为你提供的法律服务给你带来帮助。
  • 购房时应查询所购房的产权等状况 首先,要要求出卖人提供开发经营资格证、产权证、身份证等证件,同时还应审查所购房屋是否有共有人,是否正在出租,有共有人是否有共有人的书面同意出卖意见和放弃优先购买权的书面证明,有租约是否有承租人放弃优先购买权的书面证明 其次,要向有关房产管理部门查询房屋产权情况,包括产权人、共有人、土地使用年限、有无违章建筑、有无抵押、有无被法院查封等情况 再次,要分清所购房屋是什么性质、什么类型的房屋。是“房改”房、普通商品房、安居房还是集资房、解困房,因为某些特殊类型房屋个人只拥有使用权或者只拥有部分产权,有些法律禁止买卖,都必须审查清楚。
    五、所购房屋存在缺陷怎么办
    1、明显的或已被告知的缺陷 买房人一般在接收房屋时,应该进行验收,对于一般检验就可发现的缺陷必须在接收时提出,在接收后提出,出卖人不再承担责任,一般缺陷,出卖人应负责维修或减少房价,重大缺陷,购房人可以退房。
    2、隐蔽的缺陷 需经专门鉴定才能发现或在使用过程才能发现的缺陷属隐蔽的缺陷,对于隐蔽缺陷,买受人应在接房屋之日起两年内向出卖人提出,出卖人应承担责任。处理同上。
    3、隐瞒的缺陷 对于出卖人明知而故意隐瞒的缺陷,买受人任何时候提出,出卖人均应承担责任。
    六、房随地走、地随房走 房屋占有范围内的土地使用权随房屋所有权的转移而发生转移,而不能分离。
    七、对房屋买卖的评估价格有异议的处理办法 根据《城市房地产转让管理规定》的相关规定,房地产转让当事人对房地产评估机构作出的房地产评估价格有异议的,可以在接到评估价格通知书后15日内向房地产管理部门申报复核,对复核结果仍有异议的,可以在接到复核结果15日内申请仲裁或向人民法院起诉。
未面谈及查看证据材料,律师回答仅供参考。
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