您好，买的私人开发的还建房，开发商非要要求交完房款才能装修入住，并且开发商没有预售许可证，也办不下来房产证，现在想退房该怎么办？

开发商逾期办理房产证可以退房吗?可但建议不要退房。
存在房产证逾期不能办理的情况，业主有权要求开发商承担违约责任，但不能因开发商逾期办理房产证而拒付按揭，这样做既不合理也不合法。
就法律关系而言，购房者与银行是借贷合同关系、购房者与开发商是买卖合同关系，两者不能互相替代。
如果出现开发商逾期办证的情况，要由开发商向业主承担相应的违约责任，而与银行没有任何关系。
业主可依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》及《合同法》的相关规定，要求开发商赔偿其损失。从法律上讲，业主无权停止偿还按揭款，否则要向银行承担借款合同中约定的违约责任。
擅自停止支付按揭款，会对业主个人的信用指数产生深远影响，尤其会对二次买房或今后用于其他用途的按揭贷款产生不必要的障碍。
如合同没有办证期限约定，办证期限为90日内，预售房屋从房屋交付使用之日起算，现售房屋从合同订立之日起算;如合同没有约定逾期多久可以解约，购房者只有在开发商逾期办证超过一年方可解约;如合同没有约定解约权的行使期限，法定期限为一年，自解除权发生之日起计算，逾期不行使的，解约权消灭;

一般情况下，购房者可以退房的情形主要包括以下几种情况：
　
一、延期交付房屋。到了开发商与购房人在合同中约定的交房日后，却迟迟得不到开发商的入住通知。根据现在《司法解释》的规定，开发商经购房人催告后的三个月的合理期限内仍未履行的，购房人就有权要求开发商退房，并要求返还订金或支付房款利息。
　
二、合同无效。合同无效的原因多由于开发商的手续不全，开发商必须证件齐全才能盖楼、卖房。 如果开发商证件不全，就属于违法操作，与买房人签署的合同属于无效合同。由于是无效合同，开发商应当返还购房人交纳的房款。
　
三、开发商未经购房人同意擅自变更设计。在购房人与开发商签订的合同中，一般都约定开发商在变更设计之前，必须经过购房人同意。否则，开发商就构成违约，购房人有权退房。发生开发商未经购房人同意而擅自变更房屋户型、朝向、面积等有关设计的情况，购房人可以依据合同约定，要求开发商退房。
　
四、房屋面积误差超过3%。如果交房时房屋的实测面积与签约时的暂测面积的误差比绝对值超出3%，购房人可以提出退房并要求退赔利息。
　
五、房屋质量不合格影响使用。根据最新司法解释，因房屋质量问题影响正常居住使用，购房人可以提出退房并要求开发商赔偿损失。认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。
　
六、房子产权不清楚。如存在抵押、查封或其他经济纠纷 。
　
七、存在合同欺诈等其他问题的。

开发商没有预售许可证不可向外售房
首先，根据《城市商品房预售管理办法》第六条规定：“商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。
未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。若购房搜索者遇到这种情况，可根据具体条例进行合法维权。
其次，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
”
因此，如果您起诉前开发商已经取得了商品房预售许可证，双方签订的商品房买卖合同有效；如果您起诉前开发商没有取得商品房预售许可证，双方签订的商品房买卖合同无效。建议购房者在买房时应当审查开发商的《商品房预售许可证》，以规避风险。
由上述也可知，未取得商品房预售许可证的不得对外售房。可先找开发商协商，协商不成可要求退房或按约定支付赔偿。如果双方达不成一致，主要应通过司法途径解决，也可向当地房地产经营主管部门反映。