法律问答

你好,请问,在签定购房合同,开发商说一定要和物业管理合同一起签了才能备案办理房产证?公摊费用是按已售户算,还是包括没售出去的也要算那费用,没卖出去的公摊费用是开发商自己承担吗?

2019-02-24 06:34:21
律师解答共有4条
  • 通常情况下,商品房的买卖合同是政府房产管理部门提供的范本,主要内容均有规定。在签订合同时应仔细阅读合同中的条款内容,如自己所要约定的内容在范本合同中没有,可以在空白条款中填写清楚,或者另行签订补充合同。  签订购房合同要注意哪些方面的内容:  
    (一)产权方面问题注意  
    1、应对取得产权证的具体日期做出明确规定。如2008年2月18日。  
    2、注明如果在上述规定日期未能取得房产证应视为“房产证无法取得的开发商一方的单方面违约行为”。  
    3、对于此项“开发商的单方面违约行为”业主有权选择退房。开发商必须在15个工做日内(业主可自行商议)退还所有业主已交纳房款。  
    4、业主退房时如该房产价格已经上涨应按照上涨后的实际价格清退购房款项。  
    5、除了退还房款以外开发商还应对业主已发生的银行利息、装修费、误工费等款项进行赔偿(金额按具体情况协商)。  
    (二)所购房屋的质量保证:  
    1、墙体平直,无非设计性的起鼓、凹陷和裂缝。  
    2、房屋顶部防水性能良好无水渍、厨房和厕所防水无缺陷、各上、下水管、口与地面结合处无渗、漏水现象。  
    3、公共管线不从室内通行,如不可避免应不裸露及保证室内表面完整、平滑。  
    4、水、电、天然气、电话、网络等均可正常使用。其中具体约定好水、电、天然气的具体开通日期。  
    5、公共区域(绿地、会所、停车场等)的建设完成日期。约定开发商不得擅自更改其使用用途。  
    6、买受人有权聘请有资质的机构入户对所购商品房的实际面积进行测量。如果测量结果与开发商的测量结果有差异,有权提请法院或有关机构进行最终裁决。  
    (三)开发商所赠送的面积(花园、露台等)应将具体位置、面积、使用年开发商所赠送的面积(花园、露台等)应将具体位置、面积、装修标准在“补充协议”中详细阐述并注明使用权(或产权)。  
    (四)交房条件约定:  
    1、开发商在交房时应出具该商品房实测面积、《北京市建设工程竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。  
    2、在交房时所交房屋达不到“主合同”或“补充协议”约定标准的情况下,业主有权拒绝收房。  
    3、在交房时所交房屋达不到“主合同”或“补充协议”约定标准使交房期限后延的情况下,开发商应依据“合同”中的约定对业主进行赔偿。  
    4、如在规定的时间内仍然达不到约定的交房标准,购房人有权单方解除“合同”。开发商应支付给业主的违约金和其它因无法收房入住发生的损失(双方应事先对违约金及相关损失的具体数额达成一致并体现在合同中)。  
    5、收房时应交纳的费用。

  • (1)购房者对房屋的所有权在法律上存在瑕疵。我国的物权制度是公示主义,没有登记的后果是产生物权纠纷后,不受到法律保护。也就是说,没有办理房产证的房屋在实质上还是属于开发商,如果受到欺诈的情况下,购房者可能房钱两空。最普遍的情况是,开发商一房两卖,与另一消费者签订了购房合同,并在房屋管理部门办理了房产证,结果是没有办理房产证的购房者只能要求开发商返还购房款,至于能否要回房款,血的教训是,大多购房者是房钱两空!
    (2)不利于房屋的变动。
    不利于不动产的继承、赠与。房屋的变动,在法律上是严格的登记公示主义,没有房产证的房屋会导致继承合同、赠与合同的无效。
    不利于夫妻共同财产的分割。夫妻在离婚时,涉及到夫妻财产的分割,而对房屋的分割尤其重要,没有房产证的房屋同样也是无法进行分割的。
    不利于房屋转让。购房者购房往往有保值增值的目的,在市场价格发生变动的时候,购房者会考虑对房屋进行变现。但房产的交易是需要房屋权属证明的。没有房产证的房屋在交易中,是不受法律保护的。
    不办理房产证就无法证明自己对房产的权利,所以在购买房屋并且入住以后要及时的办理房产证。只有具有房产证才能进行买卖或者是过户。
  • 办理新房房产证开发商需要提供:
    (1)盖章的申请表;
    (2)房屋买卖合同;
    (3)签订预售合同的买卖双方关于房号、房屋实测面积和房价结算的确认书;
    (4)测绘表、房屋登记表、分户平面图两份;
    (5)专项维修资金专用收据;
    (6)契税完税或减免税凭证;
    (7)购房者身份证明(复印件核对原件);
    (8)房屋共有的提交共有协议;
    (9)银行的提前还贷证明。
  • ;  拖欠物业管理费  法律关系问题  在业主购房及居住过程中,出现的主要当事人有:业主(购房人)、开发商、物业公司,存在的法律关系有:物业公司与开发商之间的前期选聘及物业交接管理关系、业主与开发商之间的房屋买卖与房屋维修法律关系、业主与物业公司之间的物业管理法律关系及业主之间因相邻产生的相邻法律关系及因侵权等产生的其他法律关系。虽然在同一主体身上可能产生多个法律关系,如业主也是购房人,与物业公司产生物业管理法律关系,与开发商产生房屋买卖法律关系,与其他业主产生相邻关系,但需明确的是这些法律关系之间是彼此独立的,因此,主体权利义务的承担是不能混淆的。  但在物业管理收费实践中,却经常出现主体混淆,归责错误的现象:业主极易将物业公司与开发商混为一体,或将其他业主对自己的侵权理解为是物业公司的管理不善;而开发商与物业公司也出现越权管理,责任区分不清的情况。上述现象的出现主要是由于当事人对下面两大法律关系没有清楚的认识,将非物业公司的权威归责于物业公司身上。  物业公司与开发商之间的法律关系  在《物业管理条例》颁布以前,存在开发商对小区物业管理的情况,但由于开发商作为建筑单位,专业技能缺乏,不利纠纷的解决。2003年9月1日起施行的《物业管理条例》规定:小区的物业管理活动需由物业管理企业进行,根据该条例颁布的《物业管理企业资质管理办法》,对物业管理企业的资质进行了进一步规定,将物业管理企业的资质分为
    一、
    二、三等级,物业公司需根据自身的资质实施对不同类型小区的物业管理。  因此,目前除部分以前开发的小区还存在由开发商的物业管理部门进行管理的情况外,大多数小区的物业管理,是由有相应资质的物业公司进行的。  在前一种情况下,小区的物业管理部门作为开发商的一个部门,与开发商是从属关系,不能独立承担责任,对外的所有活动均需以开发商的名义进行。但在后一种情况下,开发商与物业公司分别是两个独立的法人,在小区的管理活动中,物业公司应对自己的行为独立享有权利、承担义务。  但由于在业主、业主大会选聘物业公司之前,小区的物业是由开发商选聘的物业公司进行管理的,在这种情况下,特别是当开发商将小区交由自己成立的物业公司管理时,下列现象就极易出现:业主将开发商的责任转嫁到物业公司的身上,以房屋质量存在问题为由拒绝缴纳费用;而开发商与物业公司也错误理解了自己的权利义务:物业公司在业主入住时提出不交物业费不给房屋钥匙;开发商将应退还给业主的购房款充抵物业费。  这些情况的出现,都是没有弄清法律关系,对于业主来说,由于开发商对房屋负质量保证责任,在开发商没有将维修工作委托给物业公司的情况下,业主只能要求开发商对房屋进行维修或承担赔偿责任,而不能向物业公司提出主张,而物业公司与开发商也应正确认识自己的权责:收缴物业费只能由物业公司进行,而房屋交付则是开发商基于房屋买卖关系应负的责任。
未面谈及查看证据材料,律师回答仅供参考。
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