法律问答

看的一个二手房,开发商一共四栋楼,两栋楼是单位宿舍,两栋是对外出售的商品房。现在看的是对外出售的商品房的二手房,但这个房子户主只有房产本没有土地使用证,说证在开发商处,交了办证的钱但是也没有给个人土地使用证,这样的房子可以买吗,后期拆迁补偿会不会出现什么纠纷?

2019-02-07 06:36:58
律师解答共有4条
  • 《国有土地使用证》不仅是住宅不动产的物权的组成部分,而且是更重要的组成部分。
    1、缺少《土地使用证》,不动产的“物权”不完整。《房地产管理法》第五十九条规定:“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度”,这说明房地产的“物权”包括房屋所有权和土地使用权两方面。业主买的房地产包括房屋所有权和土地使用权,而现在开发商只把房屋所有权给了业主,而土地使用权没有交给业主。
    2、缺少《土地使用证》,房地产的转让中涉及土地使用权的部分不发生法律效力。《物权法》第九条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力”。没有《国有土地使用证》,业主不拥有法律意义上的“土地使用权”。
    3、缺少《国有土地使用证》房地产价值严重缩水。按照《物权法》第一百四十九条规定:“住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期”。这一条规定使原本只有70年寿命的住宅,得到“自动”延长。使“住宅”的传世私有财产性质,以法律的形式确立下来。但是如果买的房子没有《国有土地使用证》,就没有土地使用权。《国有土地使用证》是证明土地使用者(单位或个人)使用国有土地的法律凭证,受法律保护。
  • 在《商品房买卖解释》对某些违约承担违约责任的计算则另有规定,具体包括:
    1、出卖人恶意违约。具有下列情形之一,导致商品房买卖合同目的不能实现的,无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款以及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:商品房买卖合同订立后,出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人。
    这显然是针对先卖后抵、一房数卖的行为所作出的惩罚性规定。
    2、出卖人存在欺诈行为。出卖人订立商品房买卖合同时,具有下列情形之一,导致合同无效或被撤销、解除的,买受人可以请求返还已付购房款以及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:故意隐瞒没有取得商品房预售许可证吗的事实或提供虚假商品房预售许可证明;故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。
    在治理同样适用惩罚性赔偿。
  • 开发商的资质往往与开发商的资金实力(注册资金)、开发项目能力有直接的关系,根
    据建设部《房地产开发企业资质管理规定》,房地产开发企业按照企业条件分为
    一、
    二、
    三、四四个资质等级。一般新设立的房地产开发企业,首先定暂定资质,一年后,根据该企业的业绩核定资质等级。暂定资质有效期一年,可以延长两次,每次一年。所以级别根据该企业的业绩来确定的,并不是级数越高就代表开发商资历越高。
  • 二手房是已经在房地产交易中心备过案、完成初始登记和总登记的、再次上市进行交易的房产。购买二手房的环节有哪些?不得上市出售的房屋范围是什么?  
    一、购买二手房的环节  购买二手房主要有下定、调查、签约、付款、收房过户等几个环节,下面本文为您具体介绍:  
    (一)下定时要明确议价期限  下定时要明确中介公司向卖方进行议价的期限,保证议价不成时及时拿回款项。与中介签好居间协议后,要拿份协议原件。在中介议价成功后,应要求中介将卖方签署的协议和卖方签的定金收条转交给自己。  
    (二)注重实地调查  签约前,买方应作些调查,首先到房屋实地考察,了解房屋的居住情况、相邻关系、物业维修资金和物业收费等情况。  
    (三)签约前多查相关证件  比如身份证,房屋产权证等等,以确保卖方具有合法资格。  
    (四)付款后要收取收据  房款支付后,应由卖方出具收据。除非卖方明确授权,中介一般无权擅自收受房款。  
    (五)收房过户要验收  买方接收房屋时,应根据合同验收设施设备的移交情况。房屋过户不仅包括产权过户,还须注意水电煤话等他项过户。如该屋内有户口,要敦促卖方及时迁出。  
    二、不得上市出售的房屋范围  据有关规定,已取得合法产权证书的已购公有住房和经济适用房可上市交易,但不是所有的公有住房和经济适用房都可以,千万不要只贪图便宜而买卖法律规定不得上市出售的房屋,这种房子主要有以下几种类型:  
    1.以低于房改政策规定的价格购买而且没有按照规定补足房价款的;  
    2.住房面积超过省、自治区、直辖市人民政府规定的控制标准,或者违反规定利用公款超标准装修,且超标部分未按照规定退回或者补足房价款及装修费用的;  
    3.处于籍冻结地区并已列入拆迁公告范围内的;  
    4.产权共有的房屋,其他共有人不同意出售的;  
    5.已抵押且未经抵押权人书面同意转让的;  
    6.上市出售后形成新的住房困难的;  
    7.擅自改变房屋使用性质的;  
    8.法律、法规以及县级以上人民政府规定其他不宜出售的。根据房改有关政策,已取得合法产权证书的已购公有住房。
未面谈及查看证据材料,律师回答仅供参考。
相关知识推荐
加载中