律师函回复意见
?吴律师：
?????武汉富豪物业公司自进入万松中奇欧式花园小区以来，不是把精力放在如何做好小区一流物业服务，而是把小区当做一块肥肉盯着不放，做人有问题，做事不到位，广大业主十分不满意，多次要求武汉富豪物业公司自动退出不退。这，就是我们三十多家业主暂时缓缴物业费和停车费的主要原因。下面，就武汉富豪物业公司的系列问题向你们咨询。?
????第一，在去年四月初，我们小区顶着干扰进行了业主委员会换届选举，并产生了新的业主委员会。由于当时还差相关的上报资料，一直到现在我们的业主委员会没有得到江汉区房地局物业科登记备案批文。请问我们小区新业委会合法有效吗？???
????第二，由于新选举业主委员会没有取得合法地位，因而同武汉富豪物业有限公司所签订的小区物业服务合同有效吗？
????第三，新选举业委会和武汉富豪物业有限公司所签订的物业服务合同至今都没有公示，其合同内容小区许多业主都不知道，此合同有合法性吗？????
????第四，按照国家合同法规定，通常签订合同都是一年一年签。可是，我们这里私下几个人和武汉富豪物业公司却签订5年有效吗？???????
????第五，合同规定武汉富豪物业有限公司先试用三个月，再由小区业主评议通过决定其去留，但是此程序至今都没有做，这种违约怎么办？合同还规定，武汉富豪物业公司每年要上缴1万元管理费，并进入小区业主维修基金账上，但该公司至今分文未交，此行为属于贪污吗？。
?????第六，小区停车地方，属于广大业主的公共面积，按照国家相关规定，百分之七十停车费都要进入小区业主维修基金账上，可是富豪物业公司从压根里都没有想要交这笔钱，并非法化为己有，这属于贪污吗？。
?????第七，原武汉中奇开发商非法把小区唯一消防通道改为商业门面出租。去年六月，中奇开发商和中奇物业公司被我们赶走了以后，每年业主门面钱三万元毫无条件列为小区维修基金。可是，富豪物业公司将今年3万元化为己有，这是不是贪污？???
?????第八，武汉富豪物业公司对有利的事情，如大大小小的工程的等等，立马挖空心思去搞。去年折险期间，本来换一个防盗门千元，他却要收一千二百八十元，换下来的旧门卖了百元，应进入业主维修基金账上，他却统了私人腰包，这是不是贪污？。
?????第九，去年以来，银行、保险、电信、培优、牛奶等单位进入我们小区做活动。照理说，这是业主们的公共场地，其场租费应该进入业主维修基金账上，不知是什么原因，此款也被富豪物业公司贪污了。
??????咨询人：武汉万松中奇欧式花园1栋1单元601张伟??电话69806846
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物业管理公司物业管理费收入的高低直接与其收取标准及业务量大小有关。一般地讲，物业管理费收取标准越高，则物业管理公司的收入就越高。但是，物业管理费收取标准一方面要受国家有关政策法规的制约，不能乱收费；另一方面，物业管理费收取标准还要受到用户收入水平高低的限制，也要服从优质优价的原则，因此，物业管理费收取标准的确定要遵从一些原则：
第一，不违反国家和地方政府的有关规定。
第二，与用户的收入水平相适应。要根据用户的收入水平高低来确定，收费标准过高，用户承受不了，也不容易取得用户的支持，反之，收费标准过低，则物业管理公司赔本服务，这又违背市场规则。
第三，优质优价，兼顾各方利益。所提供的服务档次越高，则收费标准越高，特约服务一般比公共服务的收费标准要高，对商业部门的收费比对机关、事业单位的收费一般要高。
第四，微利原则。
物业管理服务部分的收入扣除支出略有剩余，否则服务项目越多，工作量越大，赔本就越多。 -
物业管理公司依据物业管理服务合同为物业使用人或所有人提供物业管理服务，物业管理使用人或所有人依据物业管理服务合同应当付出的费用的叫物业管理费。 物业管理费一般由以下一些项目构成：
(1)公共物业及配套设施的维护保养费用，包括外墙、楼梯、步行廊、升降梯(扶梯)、中央空调系统、消防系统、保安系统、电视音响系统、电话系统、配电器系统、给排水系统及其他机械、设备、机器装置及设施等。
(2)聘用管理人员的薪金，包括工资、津贴、福利、保险、服装费用等。
(3)公用水电的支出，如公共照明、喷泉、草地淋水等。
(4)购买或租赁必需的机械及器材的支出。
(5)物业财产保险(火险、灾害险等)及各种责任保险的支出。
(6)垃圾清理、水池清洗及消毒灭虫的费用。
(7)清洁公共地方及幕墙、墙面的费用。
(8)公共区域植花、种草及其养护费用。
(9)更新储备金，即物业配套设施的更新费用。
(10)聘请律师、会计师等专业人士的费用。
(11)节日装饰的费用。
(12)管理者酬金。
(13)行政办公支出，包括文具、办公用品等杂项以及公共关系费用。
(14)公共电视接收系统及维护费用。
(15)其他为管理而发生的合理支出。 另外的项目详见相关物业公司的具体规定。相关物业公司保留最终解释权。
