二手房买卖定金合同
双方保证所提交资料的真实性。若任何一方提交虚假资料使本次交易无法进行则该方必须要负法律责任。
甲方（卖方）：XXX
乙方（买方）：XXX
如因甲方未告知乙方在签订本合同前该房屋已存在的出租，查封，共有权人不同意出售等事实的，乙方因此原因拒绝签订房屋买卖合同的，甲方应返还乙方已支付的定金。甲方在乙方支付认购定金之日起至本认购书解除之日止，将该商品房另行出卖给第三方的，甲方应当向乙方返还定金。
买方确认购买的房屋为现状，内部买房已看现楼，不得借此拒绝交易，否则当违约处理，扣出乙方违约金。
第一条 转让价款
该房地产转让总价款为人民币：（大写）壹拾捌万伍仟元整（小写185000元）。该转让价款不含税费。
第二条?交易定金
该房产交易定金为人民币：（大写）伍仟元整（小写：5000元）
第三条
甲方自愿将座落在XX区XX街XX栋XX单元XX层XX号，建筑面积41.15平方米，单室楼房出售给乙方。
第四条?合同生效
本协议一式2份，甲方乙方各持一份，本合同买卖双方签字之日起生效。
卖方：XXX?????????????????????????????????????买方：XXX
身份证号：XXXXXXXXXXXXXX?????????????????身份证号：XXXXXXXXXXXXXXX
电话：XXXXXXX???????????????????????????????电话：XXXXXXX
?????????????????????????????????????2011年8月20日
本合同是在8月20日签订，我家是公产，当时房票上确实是写的面积41.15平方米，买房也看清房票并已确认，但第三天去办理手续时，需要把房证换证，开发商以他们内部原因为由，把面积改成39.54平方米，现在买家以面积减少为由，不买房子，并要求退还定金5000元。
我想咨询下，1、定金用不用如数返还给买房者，2、定金合同上没有写明交款时间，想问下这个定金合同有没有时间限制，还是无休止的生效。3、想问下买家这个理由算要求退还定金的理由吗？4、如果我现在继续卖房，是算我违约还是算买家违约，如果我违约返还原定金，还是需要双倍返还？
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1、买受人一般违约，出卖人仅能要求承担违约责任等使合同继续履行
实践中，很多房屋买卖出卖人和中介人员不能区分一般违约和根本违约，误认为买受人出现了未按期履行合同义务的违约行为便可解除合同。而实际上，如果买受人违约，但只构成一般违约，且买受人愿意并且能够继续履行，特别是买受人已经履行合同的主要部分，出卖人不能行使要求解除合同，应通过违约方承担违约责任、实际履行或者赔偿损失等补救措施使合同继续履行。
2、买受人根本违约，出卖人方可解除合同
买受人出现根本违约时，出卖人获得合同解除权，有权解除合同并要求买受人承担根本违约的违约责任。
但如果出卖人在具有合同解除权情况下，继续接受买受人的履行，应视为出卖人以实际行为放弃了其所具有的解除权。从防止滥用解除权的角度，一般不宜认定出卖人可要求解除合同。 -
房屋违约金的法律规定一般是多少？ 违约金可分为法定违约金与约定违约金。 法定违约金是指由法律明文规定了适用情形、比例或者金额的违约金;约定违约金是指合同双方当事人在签订合同时自行约定适用情形、比例或者金额的违约金。如果合同中只对违约金做了原则性的规定，没有具体约定违约金的比例或数额，并且有关法律也没有明确规定违约金比例或者金额的，则可按《民法通则》及《合同法》中关于承担违约金责任的一般原则执行。如果合同中没有规定违约金的条款，法律也未规定违约金比例或者数额的，但只要由于违约造成了对方的损失，违约方就应向对方支付赔偿金。该赔偿金的数额，应当按照对方遭受的实际损失确定。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 违约金没有规定的比例，双方都接受就行。违约金的比例规定要看具体的内容，如开发商延期交房，其违约赔偿为万分之二;买方违约,定金不能收回，卖方违约加倍返还定金等。一般涉及到开发商违约的内容，赔偿的比例就较低。 司法解释中的“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少”，应该是对合同法违约金过高的一个注解，而不是对违约金比例的规定。 商品房买卖违约金相关法规： 当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：
1、逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
2、逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。 由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;
(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日;
(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
