物业和业主可以适用消费者权益保护法。
物业公司在进入一个小区为居民提供物业服务之前，都会签订物业管理合同。接受物业管理服务的真正主体是全体企业个人，而不是业主委员会也不是业主大会，消费者权益保护法要求的消费者应当是个人而不是单位或者组织是相符合的。因此业主完全符合判断消费者的标准，消费者是获取生活资料，满足自身生活消费需要的个人以及消费者是通过商品交换形式获取生活消费资料和接受生活消费服务的个人这两个标准的。
物业管理公司是经营者，物业管理企业所提供的实际上是一种可务行为，因此，物业管理合同纠纷可以使用消费者权益保护法的规定。
