法律咨询

律师们!你们好! 本人有一间街面旺铺~~因为以前是在第一经营人手里以价格(5万元)转租过来的,房东也在场,当时有一个所谓的《转让费》,这个转让费不是交给房东而是交给第一经营者,在本人手里已经营三年,与房东的租约是一年一签,现在房东不租了,想收回自己做,其房东本意是想收回自己转让,赚取房屋的转让费,而且目前我的铺面合同没到期,房东说以后不租,要租的话房租金会很高,也就是满天要价,在合同上也注明:如果我不续租房东可无条件收回~请问:我在接铺面的那个转让费该如何要回?我很头疼~~铺面也不允许我转让,请问我该如何保护我的权益~~ 麻烦大家了, 给小弟好的建议

房产纠纷
2008-04-21 10:31:03
共有4位律师解答
  • 你合同不是没有到期吗?
  • 1、关于你的租赁合同性质认定。你开始说是从第一经营人手中转租取得店铺使用权,但一会儿又说与房东签订租约。感觉有点乱。究竟是转租合同还是一般租赁合同,需要更进一步的认定。如果租赁合同上的实际当事人为你和房东,那该合同应属于一般租赁合同。如果对方是第一经营人,则应属于转租合同。
    2、关于转租合同效力认定。按照《城市房屋租赁管理办法》第28条规定,转租合同必须原出租人书面同意!如果,该合同属于转租合同,那仅有房东的同意没有书面同意,则合同效力需要进一步的认定!由于违反了《城市房屋租赁管理办法》的强制性规定,按照合同法第52条规定,违反国家法律,行政法规强制规定的合同无效。《城市房屋租赁管理办法》是建设部发布的,属于行政法规。因此,转租合同可能被认定为无效!
    3、关于转让费问题。转租合同中,法律不禁止第一承租人从转租合同中收取一定的合理费用。
    4、关于租赁期满是否续租。一般而言,在租赁期满后,在同等条件下,原承租人享有优先租赁权。但出租人在租赁期满后根据市场行情调整租金,也是没有问题的。
    5、关于你说的5万元的租金性质。这5万元是约定一年的租金还是3年或5年或其他?这关系到你的合同的租赁期限的认定。

    综上,我认为如果你不愿意支付高额的租金,可以参考以下方案:
    1、如上分析,可以请求转租合同无效。若被认定为无效后,可向第一经营人主张返还所谓的”转让费“;
    2、对店铺经营期间,若在出租人同意的情况下作了装修的,无法拆除或分离的可请求对方给与一定的补偿!

    [[i] 本帖最后由 退热二百 于 2008-4-18 05:52 PM 编辑 [/i]]
  • 房屋的转租应当经过出租人的同意,否则是无效的.
  • 很认真,学者风范。
查看全部4个解答
未面谈及查看证据材料,律师回答仅供参考。