老师不肯退定金怎么办
房产纠纷
2020-08-15 05:22:39
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购房定金的作用是保证合同的顺利进行。根据最高法院担保法的司法解释： 签订正式购房合同之前的定金。正式购房合同签订之前交付的定金也就是立约定金，是指为保证订立正式合同而交付的定金。一般来说，我们在签订认购书或意向书时约定交付定金作为签订正式合同的担保，这种定金就是立约定金。如果因一方原因导致没有签订正式的商品房买卖合同，应当适用定金罚则。 也就是说，购房者交了定金但又不想买房，那么开发商可以不退定金。如果开发商收了定金但不卖房，要双倍赔偿定金。但如果因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，购房者可以要求退还定金。所谓不可归责于当事人双方的事由主要有银行按揭未获批准等第三方原因或当事人不能协商一致的商品房买卖合同条款并未在房屋认购书或意向书中约定的情况等等。这里提醒购房者，如果能证明开发商不卖房导致自己的损失大于双倍赔偿的定金，还可以主张开发商赔偿损失。
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根据《民法通则》、《合同法》及《担保法》的有关规定，“购房定金”是一种为了缔结合同或履行合同而采取的一种担保形式。按照上述法律规定，不想买房了定金能不能退还，要看具体的情况： 1、如果开发商不具备商品房销售资格的，那么不想买房的话，定金可以退回。我国《商品房销售管理办法》第22条规定：不符合商品房销售条件的，开发商不得销售商品房也不得收取任何预订款性质的费用。因此，如果商品房不符合销售条件，而购房者已经交纳了“定金”，那么无论双方是否约定“定金”退还事项，开发商都应无条件退还定金给购房者。 2、如果不想买房是因为开发商存在欺诈等行为，或者双方在签订购房合同时对合同条款协商不下，那么在这种情况下，开发商也是应当退还购房定金。 3、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条的规定，因不能归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖方也是应当返还定金的。比如，由于发生了不可抗力导致购房者无力支付房款，那么也可以要求退回定金。
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所谓定金，是指合同当事人为了确保合同的履行，依据法律规定或者当事人双方的约定，由当事人一方在合同订立时或者订立后履行前，按照合同标的额的一定比例（不超过20%），预先给付对方当事人的金钱或其替代物。定金合同是从属于主合同的从合同，其成立的前提是主合同已经成立生效。
而订金只是预付款性质的一种支付，不具有定金的性质。因此，在购房者签订《预购临时协议》时，真正的预购房屋正式合同一主合同是否能够成立，还处于一种不确定状态，这与定金合同有着重大差别。因此，预购订金不是定金，定金罚则也就当然不能适用。订金与定金的最基本的区别就是定金适用定金罚则，一方违约应当双倍返还定金或无权要求返还定金，而订金适用这样的罚则，只会存在返还或冲抵价款的作用。
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未面谈及查看证据材料，律师回答仅供参考。
