各位律师，我是一新建小区的业主，购房合同写的是6月28日交房，因某种原因开发商几次推迟交房，直到9月24日才正式交房，可是等我交房以后才发现开发商根本不具备交房条件，好多厉害的业主根本就没接受房屋。他们仓促交房的原因可能是已经快到90天了，超过90天违约金几乎翻倍。之后我们委托律师帮我们跟开发商谈判，在我们请的律师辛苦努力下，10月30号双方终于达成协议，并签有备忘录。简要内容如下：1、延迟交房违约金计算期限自2005年6月29日起计算至2005年10月30日。（可是我们这些已经交过房的业主只是计算到9月24日）。2、计算标准为万分之四。（我们交房时按万分之2.1计算的）。3、煤气管道建设费、有限电视管道建设费、楼宇防盗门费用都取消收费（我们交房的时候全都收取了费用）。 在备忘录的最后手写了注明，内容为此备忘录的内容在以下条件和期限对我方产生法律效力：（1）截至2005年10月30日没有接受房屋的业主；（2）2005年10月30日签已书面委托×××律师办理此事且未接受房屋的业主。 那像我这样9月24日已经接受房屋，也委托那位律师办理此事的业主就得不到以上的违约赔偿了么？我们请的那位律师说事情很难办，可能我们会得不到以上的违约赔偿，是这样的么？请律师指点一二，我们应该怎么做？
房产纠纷
2005-11-05 05:55:01
共有4位律师解答
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不好意思，没表达清楚，我接受房以后才发现其不具备交房条件（其实也是经其他业主的提醒），然后我就和部分业主一起委托律师和开发商谈判（其实就是交点委托费用）。协议书是这一部分业主的代表和律师一起和开发商签订的，并不是全体业主。所以开发商在协议书（他们称之备忘录）的最后手写了备注，该备忘录内容仅对符合那两条内容的对开发商产生法律效力。我认为全体业主应该是平等的，他们既然签了那份备忘录，我想他们肯定也知道自己存在违约的事实，既然在不具备交房的条件下要求我们接受房屋，本身就是对我们的一种欺骗，那我办理的接受房屋的手续也就不具备法律效力。
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这个事情确实很复杂,问题集中在交房上面.但业主的一致性和平等性决定你应拥有这个权利.你可以从购房合同条款上入手,交房,但不具备交房的各项条件,延迟交房即存在违约,而不具备交房条件是否也是种违约呢?有可能你不能完全得到以上全部违约补偿,但部分补偿应该是有的.但有件事我请教你一下你是作为委托方吗?协议是小区整体业主与开发商签定的还是部分业主?觉得你说的有点含混不清还是我得了重感冒?呵呵!
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协议书是对特定人有效，不包括全体业主，那你只能另行起诉了。
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未面谈及查看证据材料，律师回答仅供参考。
