我按揭购房，已还款18个月，原房产商承诺的交房时间需延期半年，但合同规定如果延期超3个月我可以选择退房，但听说退房前我需将银行按揭款项还清，请问一下我在未还清银行的款项前是否可以申请退房？如果可以退房后是否可以由房产公司直接将银行剩余需还款项直接退还银行，其余部分退还给我本人

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