1、2010年11月5日通过中介签订房屋买卖协议，以净到手价格出售，买方承担所有营业税和其他税收，当日付定金1万，并约定11月底前付首付。另约定：如因国家政策导致贷款不能办理的，三方均不算违约 2、2011年1月20日左右，中介说是买家贷款审核通过，25日约买家和我碰头付首付款，然后我跟中介协商垫资还贷款的事项，中介说已经年底了，需要等过完年再办理 3、2011年1月28日，新政出来，说未满五年的房产需要全额增收营业税，立即发短信跟中介说了下，中介方没在意，一直等到过完年2月10号左右，我电话催中介是不是要办理垫资还贷事情，中介跟我说买方因营业税的事，可能想退房，要求能不能协商下... 4、2011年2月15日左右营业税基本协商一致，我再次要求需要垫资还贷款，中介又说最近有新的政策下来（限购令），垫资公司不放款，要等限购令细则下来后再定... 5、2011年2月22日，限购令下来，外地户口在无锡未缴满一年社保的，不能买房。买家恰好在无锡是三无人员：无无锡户口、无社保、无工作(自由职业者），中介说虽然买家贷款审核已经通过，有效期三个月，但是当时贷款时帮他做的是假社保，产权处不认！（以上叙述属实，有和中介发的短信凭证） 结果： 现在买家因限购令买不了房了，和中介方一致要求我退还首付和定金，说他们没有违约,理由是：这都是国家政策导致的原因......但合同只是约定政策原因不能贷款的，三方均不算违约，而并未注明因政策不能买房的约定 我想知道在这件事情上，我能不能算买家违约的？我能不能保护自身权益要求赔偿的？ 合同另有条款： 1、在贷款审核过程中，买家提供虚假材料导致贷款审核部能通过的，买家负责 2、因买方违约的，违约金为房款的10%
合同纠纷
2011-02-26 00:00:47
共有1位律师解答
-
11底前付首付是合同约定的条件，应当遵守；对于买家的身份信息，有无交社保的情况，垫资付款的需要，在订立合同时，买方及中介均应当清楚；即使后来发生政策变化，导致合同无法履行或合同履行需满足一定条件或支付更大的成本的，由此造成的损失也应当由造成迟延履行的一方来承担。中介方也要在该过程中，对于其混淆中间地位，对其过错承担一定的责任。除追究违约金之外，卖家还可主张赔偿损失。
未面谈及查看证据材料，律师回答仅供参考。
