我朋友的儿子小王06年11月被判刑3年，其父老王借几万元为儿子跑事，08年1月因债主要债老王无钱还债，就把他的房产以7万元（当时的市场价）要卖给我，我就先给他了4万；08年2月2日，我要求房产过户，他把他的房产证拿出来，我一看证上不是他的名，而是他儿子的名子，这时他告诉我是他和他前妻离婚时把房子通过法院判给了儿子，不过他卖房子是经儿子同意的，他儿子释放后在别处给他儿子买房，对这房子永不追究，这时我们才签订了房屋买卖协议，并由他负责办房产证，相关费用我出，同年3月18日他把房产证办好给我。小王去年出狱后一直没提房子买卖相关事宜，今年7月10日小王突然提出要回老王卖给我的这处房子，还说他爸没有卖他房子的权力，他爸卖房子他不知道，是他爸私自卖的；并于7月28日把房产局告上了法庭，我也作为第三人参加诉讼，诉讼请求是要求房产局撤销我的房产证，并为小王补办新证。请问：这个官司是先打民事官司对房屋买卖合同的合法性进行认定？还是先打行政官司？小王先告房产局对不对？法院能支持小王的诉讼请求吗？法院若真撤销我的房产证我该怎么办？请告诉我用哪些法律及详细条款和司法解释来维护我的合法权益？ 老王没有小王的授权委托书，我也没有小王是否同意老王卖房的相关证据，当时我和老王关系比较好，没想到他到现在都没给他儿子买上房，他当时对我的承诺及和我签订的房屋买卖协议是有两个和我们都没有关系的人在场，并在协议上签字作为证明人，本月20号开庭前他们两个都给我出了书面证言，还有一个出庭为我作了证，把当时的情况如上所述如实的进行了说明，请问：法院会判房产局撤销我的房产证吗？如果真判房产局把我的房产证撤了我该怎么办？《合同法》第四十九条和《物权法》第一百零六条第二款对我这个案子来说能作为依据吗？还有哪些法律及司法解释对我这个案子有用？ 补充问题：如上事实。可是，房管局于本月15日给我下达了判决书，以房管局一房两证和证具不足为由，判房产局撤销我的房产证，可是，我已经提起了民事诉讼，并将老王父子列为被告，以《物权法》106条认定买卖合同有效。请问？在民事官司审理期间，行政判决书是否应该停止下达？我如果上诉官司能赢吗？请律师朋友费心给我一个明确而详细的答复。衷心感谢！
房产纠纷
2010-11-19 22:50:45
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首先你必须以证据证明老王的行为是经小王的授权同意的，有了授权的证据，你买房的行为才对小王发生效力，即你可以取得房屋所有权。否则老王的行为就是无权代理，加之小王否认其父的代理行为，根据《合同法》第四十八条之规定，你的买房行为对小王不发生效力，所以小王请求撤销房产证的做法是可以支持的。你只能找老王承担违约责任。从你的表述来看，法院认为证据不足，撤销了房产证，显然支持了后者。针对你提出民事官司审理期间，行政判决书是否应该停止下达的问题，我的回答是否。还有你提出的上诉问题，我认为用《物权法》106条之规定胜算不大，因为你不符合法条中“善意”的规定，所谓善意是指，第三人相信处分人为所有人，在处分类似房屋这种不动产的过程中，所有人即房证上的房主，你在买卖房屋时明显看到名字不是老王的仍然购买，不适用善意取得制度。我的建议是你可是适用《合同法》49条之规定，主张表见代理，但前提是你有足够的证据。因为法条明确规定相对人要有理由相信行为人有代理权，这里你从“有理由相信”这个方面积极寻找证据吧，也许有点希望，祝你好运！
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如果小王是成年人有么没有委托书房产部门办理过户是不合法的，民诉中只要老王能证明是经小王同意的合同还是有效的。
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问题复杂，建议找律师当面咨询。如需帮助可与我联系。
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